Airbnb ή Golden Visa: Ποιος φταίει πραγματικά για την «έκρηξη» των ενοικίων;

Δύο επενδυτικά φαινόμενα με κοινό αποτέλεσμα – Η αύξηση των τιμών και η πίεση στη στέγη μεταμορφώνουν τις ελληνικές πόλεις

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε σημείο καμπής. Μέσα σε λίγα χρόνια, η Golden Visa και το Airbnb αναδιαμόρφωσαν τη ζωή στις πόλεις, μετατρέποντας τη στέγη σε επένδυση και την κατοικία σε «προϊόν». Τα ενοίκια στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη έχουν εκτοξευθεί έως και 40%, ενώ η εύρεση προσιτής κατοικίας μοιάζει ολοένα και περισσότερο με πολυτέλεια.

Το πρόγραμμα Golden Visa προσέλκυσε χιλιάδες ξένους επενδυτές, αναβαθμίζοντας παλιές περιοχές και εισφέροντας σημαντικά κεφάλαια στην ελληνική οικονομία. Από την άλλη, το φαινόμενο Airbnb έφερε μια νέα μορφή τουριστικής ανάπτυξης, δίνοντας έσοδα σε ιδιοκτήτες αλλά και «στεγνώνοντας» την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης. Το αποτέλεσμα; Οι πόλεις αλλάζουν πρόσωπο — η γειτονιά γίνεται τουριστικός προορισμός και η στέγη είδος προς… επένδυση.

Η συζήτηση για το ποιος ευθύνεται περισσότερο δεν είναι απλώς οικονομική – είναι βαθιά κοινωνική. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι νέοι, οι οικογένειες και η ανάγκη για μια προσιτή, αξιοπρεπή κατοικία σε μια Ελλάδα που αλλάζει ταχύτατα.

Όπως αναφέρει ο Στέλιος Κράλογλου σε άρθρο του στο newmoney.gr, η Golden Visa, που ξεκίνησε το 2013 για να προσελκύσει ξένα κεφάλαια μέσω αγοράς ακινήτων, έχει φέρει μέχρι σήμερα πάνω από 5 δισεκατομμύρια ευρώ στην ελληνική οικονομία. Κάθε συναλλαγή μεταφράζεται σε άμεσα φορολογικά έσοδα: φόρους μεταβίβασης, ΦΠΑ σε ανακαινίσεις και κατασκευές, αμοιβές επαγγελματιών, αλλά και σταθερές εισροές από ΕΝΦΙΑ και ασφαλιστικά συμβόλαια. Παράλληλα, οι επενδυτές πληρώνουν παράβολα ανανέωσης ανά πενταετία, δημιουργώντας μια μόνιμη ροή δημοσίων εσόδων. Το 90% των αγοραστών δεν κατοικεί στα ακίνητα που αγοράζει, γεγονός που σημαίνει ότι τα περισσότερα διατίθενται στη μακροχρόνια αγορά, ενισχύοντας την προσφορά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Κρήτη: «Θέλω 90 ευρώ τη μέρα για να μαζεύω ελιές» – Αγγελία που άναψε… φωτιές στο διαδίκτυο

Οι θετικές επιπτώσεις είναι πολλαπλές. Η Golden Visa έχει συμβάλει στη μείωση των απούλητων ακινήτων, στην ανακαίνιση παλαιών κτιρίων και στην ενεργοποίηση επαγγελμάτων που είχαν καταρρεύσει στη δεκαετία της κρίσης. Μόνο το 2024 εκδόθηκαν περισσότερες από 5.000 νέες άδειες, με κυρίαρχες αγορές την Αθήνα, τη Γλυφάδα, τη Θεσσαλονίκη και την Κρήτη. Οι συναλλαγές γίνονται κυρίως σε ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι δεν ανταγωνίζονται τη μεσαία κατοικία. Επίσης, οι ανακαινίσεις κτιρίων που παρέμεναν κλειστά ή εγκαταλελειμμένα έχουν αναβαθμίσει γειτονιές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και ο Πειραιάς, δημιουργώντας νέες εστίες οικονομικής δραστηριότητας.

Πριν όμως αυξηθούν τα όρια της Golden Visa από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ –και σε ορισμένες περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική και η Θεσσαλονίκη, ακόμη και στα 800.000 ευρώ– είχε προηγηθεί ένα κύμα αγορών που διαφοροποίησε προσωρινά το προφίλ του προγράμματος. Πολλοί επενδυτές έσπευσαν τότε να προλάβουν τις παλιές προϋποθέσεις, αγοράζοντας μικρά διαμερίσματα και γκαρσονιέρες, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Για ένα μικρό διάστημα, η Golden Visa επηρέασε πράγματι τη μεσαία κατοικία, καθώς τα ακίνητα που αποκτώνταν αξιοποιούνταν είτε για βραχυχρόνια μίσθωση είτε για στέγαση ξένων εργαζομένων. Με την αναπροσαρμογή των ορίων, ωστόσο, το πρόγραμμα άλλαξε προσανατολισμό και σήμερα εστιάζει σε μεγαλύτερης αξίας ακίνητα, καθώς και σε παλιά εμπορικά ή βιομηχανικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες ή τουριστικές μονάδες. Πρόκειται για επενδύσεις που δύσκολα θα πραγματοποιούνταν χωρίς το κίνητρο της  Golden Visa, καθώς απαιτούν υψηλό κόστος και τεχνική εξειδίκευση.

Ωστόσο, υπάρχουν και αρνητικές πλευρές. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης η Golden Visa οδήγησε σε άνοδο των τιμών πώλησης, ιδιαίτερα στα ακίνητα πολυτελείας. Αυτό σημαίνει ότι, αν και δεν επηρεάζει άμεσα τη μαζική αγορά ενοικίων, συμβάλλει στη γενικότερη αύξηση των αξιών και στη μετατόπιση των προσδοκιών των πωλητών. Επιπλέον, η συγκέντρωση επενδύσεων σε συγκεκριμένες ζώνες (νότια προάστια, κέντρο Αθήνας, Σαντορίνη, Χανιά) ενισχύει τη χωρική ανισορροπία της αγοράς, αφήνοντας άλλες περιοχές χωρίς επενδυτικό ενδιαφέρον.

Απέναντι στη Golden Visa, το Airbnb εξελίχθηκε σε φαινόμενο με πολύ πιο άμεση κοινωνική επίδραση. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έφεραν ρευστότητα, ενίσχυσαν τον τουρισμό και έδωσαν διέξοδο σε χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες. Το 2024 τα δηλωμένα έσοδα ξεπέρασαν τα 900 εκατ. ευρώ, όμως η πραγματική δραστηριότητα εκτιμάται πάνω από 1,5 δισ., καθώς ένα σημαντικό ποσοστό λειτουργεί εκτός πλατφόρμας. Πολλοί ιδιοκτήτες βρήκαν στο Airbnb έναν τρόπο να αυξήσουν το εισόδημά τους, αξιοποιώντας ακίνητα που παρέμεναν κενά ή υποτιμημένα.

Η επιτυχία αυτή, όμως, είχε και συνέπειες. Η μαζική μετατροπή μικρών και μεσαίων διαμερισμάτων σε τουριστικά καταλύματα περιόρισε τη διαθεσιμότητα στέγης για μόνιμη μίσθωση. Σε πόλεις όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, τα Χανιά και το Ηράκλειο, χιλιάδες διαμερίσματα έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, οδηγώντας σε ραγδαία άνοδο των ενοικίων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Geoaxis, τα ενοίκιααυξήθηκαν έως και 40% την τελευταία πενταετία, με τη μεγαλύτερη πίεση να ασκείται σε φοιτητουπόλεις και περιοχές κοντά στο κέντρο. Η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης αυξήθηκε κατά 7,2% μόνο το 2025 σε σχέση με πέρσι, ενώ η διαθεσιμότητα έχει μειωθεί κατά περίπου 30% στην Αθήνα και 40% στη Θεσσαλονίκη.

Τα θετικά του Airbnb είναι η διάχυση εισοδήματος στους ιδιοκτήτες και η τουριστική τόνωση τοπικών κοινωνιών. Όμως η απουσία κανόνων και ελέγχων έχει προκαλέσει προβλήματα φοροδιαφυγής και αλλοίωσης του αστικού ιστού. Ολόκληρες πολυκατοικίες λειτουργούν σαν μικρά ξενοδοχεία, προκαλώντας εντάσεις μεταξύ ιδιοκτητών και μόνιμων κατοίκων, αλλά και ζητήματα ασφάλειας και καθαριότητας. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, αυξάνονται οι περιπτώσεις κρατήσεων «εκτός πλατφόρμας», με απώλειες εσόδων για το Δημόσιο που φτάνουν τα 150–200 εκατ. ευρώ ετησίως.

Η εικόνα στην αγορά ακινήτων δείχνει δύο παράλληλες πραγματικότητες. Στο τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές πώλησης κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10%, ενώ τα ενοίκια κατά 7%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σε πωλήσεις καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας (27,4%), στη Δραπετσώνα (26,3%) και στο Περιστέρι (22%). Αντίθετα, στα Νότια Προάστια όπου δρα κυρίως η Golden Visa, η αύξηση αφορά την ανώτερη κατηγορία ακινήτων. Με άλλα λόγια, η Golden Visaπιέζει προς τα πάνω τις τιμές πώλησης, ενώ το Airbnb πιέζει τα ενοίκια και τη διαθεσιμότητα.