Μια νέα βάση δεδομένων θα συγκεντρώνει στοιχεία συμβολαίων, ενοικίων και εκτιμήσεων, προετοιμάζοντας το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών που σχεδιάζεται για το 2027

Από τις τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια αγοραπωλησίας μέχρι τα ενοίκια που δηλώνονται στην Εφορία και τις εκτιμήσεις τραπεζών και επαγγελματιών της αγοράς, ένα νέο ψηφιακό σύστημα φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ενιαία βάση τα οικονομικά δεδομένα των ακινήτων. Πρόκειται για την Τράπεζα Αξιών Ακινήτων (ΤΑΑ), μέσω της οποίας σχεδιάζεται να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός συνεχούς παρακολούθησης των μεταβολών στην ελληνική κτηματαγορά.

Η νέα βάση δεδομένων αποτελεί το επόμενο βήμα στην προετοιμασία του αυτοματοποιημένου συστήματος υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, το οποίο προγραμματίζεται να τεθεί σε λειτουργία στα τέλη του 2027.

Η σχετική διάταξη περιλαμβάνεται στο άρθρο 354 του πολυνομοσχεδίου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.

Η βασική επιδίωξη είναι να περιοριστεί η απόσταση μεταξύ φορολογικών και εμπορικών αξιών, η οποία έχει διευρυνθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια λόγω της ανόδου των τιμών των κατοικιών.

Πού θα συγκεντρώνονται τα στοιχεία

Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα αντλεί πληροφορίες από δύο διαφορετικές πηγές, προκειμένου να σχηματίζει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για τις συναλλαγές.

Η πρώτη αφορά τα υφιστάμενα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου, από τα οποία θα συγκεντρώνονται δεδομένα για μεταβιβάσεις ακινήτων, εμπράγματα δικαιώματα και μισθωτικές συμβάσεις.

Η δεύτερη περιλαμβάνει την ιδιωτική αγορά. Τράπεζες, πιστοποιημένοι εκτιμητές, μεσιτικά δίκτυα και άλλοι φορείς θα μπορούν να διαβιβάζουν στοιχεία μέσω ειδικών συμφωνιών συνεργασίας.

Με αυτόν τον τρόπο, το σύστημα θα διαθέτει πληροφορίες τόσο για τις πραγματικές συναλλαγές όσο και για τις εκτιμήσεις που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της χρηματοδότησης και της εμπορικής αξιοποίησης ακινήτων.

Τα δεδομένα θα συγκεντρώνονται σε ανωνυμοποιημένη μορφή, με πρόβλεψη προστασίας των προσωπικών πληροφοριών, ακόμη και όταν περιλαμβάνουν γεωγραφικό προσδιορισμό.

Η λειτουργία της βάσης θα υπάγεται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου, αξιοποιώντας την ψηφιακή υποδομή ΨΥΔΗΠΕΕΚ.

Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και αγοραστές

Η δημιουργία του νέου μηχανισμού δεν σημαίνει ότι θα αυξηθούν άμεσα οι αντικειμενικές αξίες ή ότι θα μεταβληθεί αυτομάτως ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεταβίβασης.

Οι αντικειμενικές τιμές παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητες από την τελευταία γενική αναπροσαρμογή του 2021, παρά τη σημαντική άνοδο που έχει καταγραφεί στην αγορά κατοικίας.

Η αναθεώρησή τους αποτελεί ιδιαίτερα ευαίσθητο ζήτημα, καθώς υψηλότερες τιμές ζώνης μπορούν να επηρεάσουν μια σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων, από τον ΕΝΦΙΑ έως το κόστος μεταβίβασης, τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές, ανάλογα με τα ισχύοντα αφορολόγητα όρια και τις επιμέρους διατάξεις.

Για τον λόγο αυτό, η ενεργοποίηση της Τράπεζας Αξιών θα έχει αρχικά πληροφοριακό χαρακτήρα, χωρίς να οδηγεί σε αυτόματες φορολογικές μεταβολές.

Άλλωστε, μια μεμονωμένη πώληση σε ιδιαίτερα υψηλή τιμή δεν αρκεί για να δικαιολογήσει αναπροσαρμογή ολόκληρης περιοχής. Το νέο σύστημα θα πρέπει να αξιολογεί το σύνολο των διαθέσιμων δεδομένων και τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε αγοράς.

Από τους εκτιμητές στους αλγόριθμους

Σήμερα, η αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών απαιτεί μια σύνθετη διαδικασία, στην οποία συμμετέχουν πιστοποιημένοι εκτιμητές, επιτροπές και υπηρεσίες του υπουργείου.

Η διαδικασία περιλαμβάνει συλλογή στοιχείων, αξιολογήσεις, γνωμοδοτήσεις και τελική διοικητική απόφαση.

Με την ανάπτυξη του Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), επιδιώκεται η σταδιακή αντικατάσταση σημαντικού μέρους αυτής της διαδικασίας από αυτοματοποιημένες μεθόδους υπολογισμού.

Το σύστημα θα επεξεργάζεται τις πληροφορίες της Τράπεζας Αξιών, λαμβάνοντας υπόψη γεωγραφικά και οικονομικά χαρακτηριστικά, ώστε να διαμορφώνονται εκτιμήσεις περισσότερο εναρμονισμένες με τις εμπορικές αξίες.

Αυτό δεν συνεπάγεται ότι οι τιμές ζώνης θα αλλάζουν χωρίς θεσμικό έλεγχο ή σχετική διοικητική πράξη. Ο ακριβής μηχανισμός αναπροσαρμογής θα εξαρτηθεί από το τελικό κανονιστικό πλαίσιο.

Η σύνδεση με το ΜΙΔΑ

Η Τράπεζα Αξιών εντάσσεται στον ευρύτερο σχεδιασμό ψηφιακής καταγραφής της ακίνητης περιουσίας, στον οποίο περιλαμβάνεται και το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Τα δύο συστήματα θα έχουν διαφορετικό αλλά συμπληρωματικό ρόλο. Το ΜΙΔΑ σχεδιάζεται να συγκεντρώνει στοιχεία ταυτότητας, ιδιοκτησίας και χρήσης ακινήτων, διασυνδέοντας φορολογικά και κτηματολογικά δεδομένα.

Αντίθετα, η Τράπεζα Αξιών θα επικεντρώνεται στην οικονομική διάσταση της κτηματαγοράς, δηλαδή στις τιμές συναλλαγών και μισθώσεων.

Η συνδυασμένη αξιοποίηση των πληροφοριών θα μπορούσε μελλοντικά να ενισχύσει και τις φορολογικές διασταυρώσεις, υπό την προϋπόθεση ότι θα προβλεφθούν οι απαραίτητες νόμιμες διασυνδέσεις και δικλίδες προστασίας δεδομένων.

Το κρίσιμο ζήτημα, ωστόσο, παραμένει ο χρόνος της επόμενης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών. Η τεχνολογική υποδομή προετοιμάζεται, αλλά η απόφαση για το πότε και με ποιον τρόπο θα μεταφερθούν οι πραγματικές τιμές της αγοράς στη φορολογία ακινήτων παραμένει ξεχωριστή πολιτική και δημοσιονομική επιλογή.

Πηγή: imerisia.gr

#ΑΚΙΝΗΤΑ #ΕΝΟΙΚΙΑ #ΤΙΜΕΣ