Το ελληνικό «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και τα όρια της παρέμβασης

Τα τελευταία χρόνια έχουμε αναφερθεί επανειλημμένα στην ανάγκη δημιουργίας ενός ουσιαστικού και αποτελεσματικού προγράμματος ανακαίνισης κατοικιών, το οποίο δεν θα απευθύνεται μόνο σε όσους διαθέτουν αποταμιεύσεις ή πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό, αλλά και σε εκείνους τους ιδιοκτήτες που διατηρούν κλειστά ακίνητα επειδή αδυνατούν οικονομικά να τα αξιοποιήσουν.

Αξίζει, ωστόσο, να επισημανθεί ότι το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» δεν αποτελεί ελληνική πρωτοβουλία σχεδιασμένη από μηδενική βάση. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα μοντέλο στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόστηκε ήδη στην Κύπρο, με την ίδια ονομασία, στο πλαίσιο μιας πιο διευρυμένης κοινωνικής πολιτικής για τη στέγαση, με έναρξη εφαρμογής τον Νοέμβριο του 2024 και διάρκεια έως το τέλος του 2025.

Εκλογές στην Κύπρο: Από την πρωτιά του ΔΗΣΥ μέχρι το κόμμα Φειδία – Ο νέος πολιτικός χάρτης

Η βασική διαφορά του κυπριακού μοντέλου ήταν ότι η δημόσια ενίσχυση συνδέθηκε εξαρχής με σαφείς όρους κοινωνικής ανταποδοτικότητας. Οι ιδιοκτήτες που λάμβαναν επιδότηση για ανακαίνιση όφειλαν να διαθέσουν τα ακίνητά τους με προσιτό ενοίκιο. Στην ελληνική εκδοχή του προγράμματος, αντιθέτως, δόθηκε κυρίως έμφαση στο χρηματοδοτικό σκέλος της παρέμβασης, χωρίς να διατηρηθεί στον ίδιο βαθμό ο κοινωνικός χαρακτήρας του αρχικού μοντέλου. Έτσι, η δημόσια επιδότηση δεν συνδέθηκε ουσιαστικά με την παραγωγή νέας προσιτής κατοικίας ή με συγκεκριμένες υποχρεώσεις κοινωνικής ανταποδοτικότητας.

Το μεγάλο πρόβλημα: πάνω από 516.000 κλειστές κατοικίες στην Αττική

Σύμφωνα με στοιχεία που έχουμε αναδείξει ήδη από τις αρχές του 2025, μόνο στην Περιφέρεια Αττικής καταγράφονται περισσότερες από 516.000 κατοικίες δηλωμένες ως κενές σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ενώ πάνω από 117.000 εξ αυτών εντοπίζονται στον Δήμο Αθηναίων. Το στοιχείο αυτό αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα αν συνδυαστεί με το γεγονός ότι η Ελλάδα συνεχίζει να καταγράφει ένα από τα υψηλότερα κόστη στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ενώ περίπου το 70% των νέων ηλικίας 18 έως 34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με την οικογένειά του, αδυνατώντας να αποκτήσει στεγαστική αυτονομία.

Η αντίφαση είναι προφανής:

από τη μία πλευρά, ένα τεράστιο κτιριακό απόθεμα παραμένει ανενεργό,
και από την άλλη, χιλιάδες νοικοκυριά αδυνατούν να βρουν προσιτή κατοικία.
Για να υπάρξει πραγματικός σχεδιασμός στεγαστικής πολιτικής, απαιτείται πλέον διασταύρωση στοιχείων μεταξύ ΑΑΔΕ, παρόχων ηλεκτρικής ενέργειας και ύδατος, ώστε να καταγραφεί με ακρίβεια πόσες κατοικίες είναι πράγματι κλειστές και πόσες απλώς εμφανίζονται ως ανενεργές. Παράλληλα, από αυτή τη διαδικασία θα πρέπει να εξαιρεθούν ακίνητα που βρίσκονται σε χαρτοφυλάκια τραπεζών και servicers, προκειμένου να αποτυπωθεί ο πραγματικός αριθμός ιδιωτικών αδρανών κατοικιών που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά.

Το ελληνικό «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και τα όρια της παρέμβασης

Το ελληνικό πρόγραμμα προβλέπει επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως και τις €36.000 ανά κατοικία, με ποσοστά κάλυψης που σε ορισμένες περιπτώσεις προσεγγίζουν το 90% του κόστους ανακαίνισης. Η ενίσχυση υπολογίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, με πλαφόν περίπου €300 ανά τ.μ. και μέγιστη επιφάνεια κατοικίας τα 120 τ.μ.

Ωστόσο, γεννάται ένα εύλογο ερώτημα: είναι σήμερα επαρκές το όριο των €300 ανά τετραγωνικό μέτρο για μια ουσιαστική ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση ενός παλαιού ακινήτου; Το κόστος κατασκευής, τα υλικά, οι τεχνικές εργασίες και συνολικά η οικοδομική δραστηριότητα έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σε πολλές περιπτώσεις, ιδιαίτερα σε κατοικίες μεγάλης παλαιότητας, το ύψος της επιδότησης δεν επαρκεί για μια ολοκληρωμένη και ποιοτική παρέμβαση.

Παράλληλα, σημαντικό ποσοστό ιδιοκτητών εξακολουθεί να αποκλείεται, καθώς η συμμετοχή στο πρόγραμμα προϋποθέτει είτε ίδια κεφάλαια είτε δυνατότητα τραπεζικής χρηματοδότησης. Αν ένας ιδιοκτήτης δεν διαθέτει αποταμιεύσεις και δεν πληροί τα τραπεζικά κριτήρια, τότε πρακτικά αδυνατεί να αξιοποιήσει ακόμη και ένα ακίνητο που θα μπορούσε να επιστρέψει άμεσα στην αγορά. Με άλλα λόγια, τα σημερινά εργαλεία στεγαστικής πολιτικής εξακολουθούν να βασίζονται σημαντικά στην οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη και λιγότερο στις πραγματικές ανάγκες της αγοράς κατοικίας.

Η ανάγκη για μια διαφορετική φιλοσοφία στεγαστικής πολιτικής

Αν ο πραγματικός στόχος είναι:

η αύξηση της προσφοράς κατοικιών,
η αξιοποίηση του αδρανούς κτιριακού αποθέματος,
και η αντιμετώπιση της στεγαστικής πίεσης,
τότε απαιτείται ένα πιο ευέλικτο και κοινωνικά στοχευμένο μοντέλο.

Η πολιτεία οφείλει να δημιουργήσει προγράμματα που να απευθύνονται και σε ιδιοκτήτες χωρίς πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό, ειδικά όταν πρόκειται για παλαιά και κλειστά ακίνητα που μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά. Παράλληλα, οι παρεμβάσεις θα πρέπει να στοχεύουν κατά προτεραιότητα σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση και αυξημένα ενοίκια.

Όταν η δημόσια ενίσχυση πρέπει να επιστρέφει στην κοινωνία

Είναι απολύτως λογικό, όταν ένα ακίνητο αναβαθμίζεται μέσω δημόσιας χρηματοδότησης, να υπάρχουν και συγκεκριμένες κοινωνικές υποχρεώσεις. Αν το κράτος χρηματοδοτεί την αναβάθμιση μιας ιδιωτικής κατοικίας, αυξάνοντας παράλληλα την αξία της περιουσίας του ιδιοκτήτη και αποκτώντας εισόδημα από ένα ανενεργό ακίνητο, τότε η πολιτεία οφείλει να απαιτεί αντίστοιχη κοινωνική ανταποδοτικότητα.

Μία τέτοια προϋπόθεση θα μπορούσε να είναι η υποχρεωτική διάθεση της κατοικίας με προσιτό και όχι πλήρως αγοραίο ενοίκιο για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Το κυπριακό μοντέλο ως παράδειγμα κοινωνικής ανταποδοτικότητας

Η Κύπρος έχει ήδη εφαρμόσει ένα πιο ολοκληρωμένο μοντέλο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», με:

επιδότηση από €15.000 έως €35.000,
υποχρεωτική διάθεση κατοικιών με προσιτό μίσθωμα,
και στόχο επανένταξης κλειστών κατοικιών στην αγορά.
Στο κυπριακό μοντέλο, το ύψος του ενοικίου συνδέεται με το μέσο αγοραίο μίσθωμα μειωμένο κατά περίπου 30%, εξασφαλίζοντας πραγματική κοινωνική ανταποδοτικότητα. Αυτή είναι και η ουσιαστική διαφορά: η κρατική ενίσχυση συνδέθηκε άμεσα με τη δημιουργία προσιτής κατοικίας.

Το βασικό ερώτημα για την Ελλάδα

Η εμπειρία των τελευταίων ετών δείχνει ότι η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να επιλύσει τη στεγαστική κρίση χωρίς ενεργή συμμετοχή της πολιτείας. Ένα πραγματικά αποτελεσματικό πρόγραμμα ανακαίνισης κατοικιών θα πρέπει:

να ενεργοποιεί το ανενεργό κτιριακό απόθεμα,
να ξεπερνά τα στενά τραπεζικά κριτήρια,
να αυξάνει ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών,
και ταυτόχρονα να εξασφαλίζει προσιτή στέγη για τα νοικοκυριά.
Η Κύπρος απέδειξε ότι ένα τέτοιο μοντέλο μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη. Το ερώτημα που παραμένει είναι γιατί η Ελλάδα εξακολουθεί να μην υιοθετεί ένα αντίστοιχο μοντέλο στεγαστικής πολιτικής με πραγματικό κοινωνικό αποτύπωμα, προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των πολιτών που αναζητούν προσιτή κατοικία.