Ανάλυση Eurobank: Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή;

Τα αίτια που διαμόρφωσαν την παρούσα κατάσταση στην αγορά κατοικίας, με κυριότερο αυτό της στενότητας της προσφοράς, εξετάζει η ομάδα ανάλυσης και έρευνας της Eurobank

Η στενότητα της προσφοράς αποτελεί την κυριότερη αιτία της για την κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας με την άνοδος των τιμών των κατοικιών να είναι ταχύτερη σε σχέση με τα εισοδήματα. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα της ανάλυσης της Eurobank «Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή;», η οποία χαρτογραφεί την αγορά κατοικίας, αναδεικνύοντας τα αίτια αλλά και καταθέτοντας προτάσεις για την βελτίωση της λειτουργίας της αγοράς και της προσιτότητας των οικιστικών ακινήτων.

Η ανάλυση της Eurobank στέκεται επίσης στον ρόλο της στεγαστικής πίστης και αναλύει τους λόγους για τους οποίους δεν έχει ακολουθήσει την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων παρά το ευνοϊκό μακροοικονομικό και χρηματοπιστωτικό περιβάλλον. Επιπλέον, παρέχει προτάσεις πολιτικής για τη βελτίωση της λειτουργίας της αγοράς και της προσιτότητας των οικιστικών ακινήτων.

Η ταχύτερη άνοδος των τιμών των κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα επιδεινώνει την προσιτότητα τους, η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο και συγκρίσιμη – αν και λίγο μικρότερη – με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της ευρωζώνης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Ηράκλειο: Τροχαίο ατύχημα με τραυματισμό γυναίκας στον δρόμο προς Χάρακα

H αύξηση των τιμών των κατοικιών – μεταξύ 2017-2024 οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 70,1% – είναι πιθανόν ότι σχετίζεται τόσο με την περιορισμένη προσφορά, όσο και με την αυξανόμενη ζήτηση. Από πλευράς προσφοράς, όπως σημειώνεται, ο κυριότερος ίσως παράγοντας είναι κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας νέων κατοικιών κατά τα χρόνια της κρίσης. Παρά τη δυναμική επανεκκίνηση μετά την πανδημία, η υστέρηση που παρουσιάζει η προσφορά νέων ακινήτων σε σχέση με τον οικονομικό κύκλο δεν τη έχει επιτρέψει ακόμα να ανταποκριθεί στην αυξημένη ζήτηση.

«Επιπλέον, υπάρχουν παράγοντες που δημιουργούν χάσμα μεταξύ του φυσικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση και αυτών που διατίθενται εν τέλει στην αγορά. Αυτό μπορεί να είναι απόρροια γραφειοκρατικών κωλυμάτων, πολεοδομικών παραβάσεων ή εκκρεμοτήτων, νομικών διενέξεων, πολυϊδιοκτησίας, προσκομμάτων στη διαδικασία ρευστοποίησης ενεχύρων, αλλά και της κακής κατάστασης ορισμένων κατοικιών, σε μεγάλο βαθμό απόρροια της οικονομικής κρίσης της περασμένης δεκαετίας σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους ανακαίνισης προσφάτως. Σε κάθε περίπτωση, ο μεγάλος αριθμός διαδικασιών (π.χ. τροποποιήσεις σχεδίων, τακτοποιήσεις) που απαιτούνται για την έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών (π.χ. ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου, βεβαιώσεις μηχανικών, κλπ) και την έγκυρη καταχώρηση ενός ακινήτου στα μητρώα (Κτηματολόγιο και προσεχώς, Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων) ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση ενός ακινήτου έχει αρνητικές συνέπειες, τόσο για το κόστος απόκτησης ακινήτου όσο και για την ίδια τη ρευστότητα της αγοράς: αφενός αυξάνουν την ψαλίδα μεταξύ της αγοραίας τιμής ενός ακινήτου και του κόστους απόκτησής του, αφετέρου οδηγούν σε καθυστερήσεις, ενίοτε και ακυρώσεις των αγοραπωλησιών, αποθαρρύνοντας και άλλους δυνητικούς πωλητές ή αγοραστές».

Ακόμα χειρότερα, ειδικότερα για παλαιότερα ακίνητα, όπως υπογραμμίζεται είναι πιθανό να μην είναι σε θέση ούτε ο αγοραστής ούτε ο πωλητής να γνωρίζουν εκ των προτέρων την έκταση, τη δυσκολία και το κόστος των γραφειοκρατικών διαδικασιών που απαιτούνται για την μεταβίβασή τους, το οποίο αυξάνει περαιτέρω την αβεβαιότητα και το ρίσκο.

Εκτιμάται ότι μέτρα που θα εστιάζουν στην προσφορά θα είναι πιο αποτελεσματικά ενώ πολιτικές που ενισχύουν τη ζήτηση ενδέχεται να αυξήσουν τις τιμές. Επιπρόσθετα θα πρέπει να είναι ξεκάθαρο που και με ποιους όρους μπορεί να χτίσει κάποιος και για ποια χρήση, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρόθεσμες διευθετήσεις που πολλές φορές έχουν νομικά προβλήματα ή καταπέφτουν στο ΣτΕ. Εξίσου σημαντικό είναι οι παραπάνω μεταρρυθμίσεις να συνοδεύονται από δράσεις που να ενισχύουν την αποκέντρωση και την περιφερειακή ανάπτυξη έτσι ώστε να υπάρξει αποσυμπίεση της ζήτησης για κατοικίες στα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αττική.

Σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs) και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης. Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα. Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Υπογραμμίζεται εξάλλου, το παράδοξο η αύξηση των αγοραπωλησιών να μην συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση – και δυνατότητα – των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν. Από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος έως το 2009, έτος κατά το οποίο άρχισε να εκτυλίσσεται η κρίση, εκταμιεύτηκαν συνολικά €78,6 δισεκ. στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος: €11,2 δισεκ.). Από το 2010 έως το 2024 οι εκταμιεύσεις νέων στεγαστικών δανείων δεν ξεπέρασαν τα €30,5 δισεκ., δηλαδή περίπου €2 δισεκ. ετησίως Από το 2015 έως και το 2020, η ετήσια ροή ήταν μικρότερη του €1 δισεκ., ενώ και παρά τη σημαντική αύξηση κατά τη μεταπανδημική περίοδο (+129% μεταξύ 2019 και 2024), μόλις που ξεπέρασε το €1,4 δισεκ. το 2024˙ παραμένει, δηλαδή, 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή την περίοδο πριν τη δημοσιονομική κρίση.

Στα βασικά της στοιχεία, η έρευνα για την αγορά κατοικίας επισημαίνει:

• H δυναμική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μετά την πανδημία, δίνει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα που είχε πληγεί από την κρίση χρέους, διαχέοντας θετικές επιδράσεις στην οικονομία. Βραχυχρόνια, η προσφορά κατοικιών προσαρμόζεται με χρονική υστέρηση στην αυξανόμενη ζήτηση, μακροχρόνια, ελλοχεύει ο κίνδυνος να μονοπωλήσει τις επενδύσεις αν οι λοιπές επενδύσεις δεν αυξηθούν εξίσου ταχέως.
• Η άνοδος των τιμών των κατοικιών, ταχύτερη σε σχέση με τα εισοδήματα, έχει επιδεινώσει την προσιτότητά τους, η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προ-κρίσης περίοδο και συγκρίσιμη – αν και λίγο μικρότερη – με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της ευρωζώνης.
• Εντούτοις, η επιδείνωσή της συνιστά πηγή ανησυχίας καθόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία.
• Η βασική αιτία εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς κατοικιών, η οποία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να καθορίζεται από την αυξημένη –εγχώρια και διεθνή- ζήτηση.
• Παράδοξο η αύξηση των αγοραπωλησιών να μην συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση –και δυνατότητα- των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν.
• Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμού στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Δείτε εδώ την έρευνα