ΔΝΤ για το στεγαστικό στην Ελλάδα: Δεν λείπουν τα σπίτια – Λείπει η σωστή αξιοποίησή τους – Τα μέτρα που προτείνει το Ταμείο

Το ΔΝΤ εντοπίζει επίσης σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά

Το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα δεν αποτελεί απλώς ζήτημα ανόδου των τιμών ή έλλειψης κατοικιών. Σύμφωνα με την εκτενή ανάλυση του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου για την ελληνική αγορά ακινήτων, η χώρα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα σύνθετο “παράδοξο”: διαθέτει από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρώπη, αλλά ταυτόχρονα αντιμετωπίζει οξύ πρόβλημα προσιτής στέγης.

Το ΔΝΤ υποστηρίζει ότι η Ελλάδα δεν πάσχει τόσο από έλλειψη κατοικιών όσο από αναποτελεσματική αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος. Περίπου το 35% των κατοικιών δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, ενώ το 12%-13% του συνολικού αποθέματος παραμένει κενό. Παράλληλα, μεγάλο μέρος των ακινήτων είναι παλαιό, ενεργειακά αναποτελεσματικό και συχνά μπλοκαρισμένο από νομικές, πολεοδομικές ή κληρονομικές εκκρεμότητες.

Η έκθεση επισημαίνει ότι οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 85% από το 2017 έως σήμερα, έναντι αύξησης μόλις 47% του διαθέσιμου εισοδήματος ανά κάτοικο. Μεγάλο μέρος της ανόδου σημειώθηκε μετά την πανδημία, ενώ ιδιαίτερα έντονες πιέσεις καταγράφονται στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη και σε τουριστικές περιοχές.

Το πρόβλημα επιδεινώνεται από την αδυναμία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια. Σύμφωνα με το ΔΝΤ, ακόμη και νοικοκυριά με επαρκές εισόδημα δυσκολεύονται να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη προκαταβολή για αγορά κατοικίας. Με τα σημερινά δεδομένα αποταμίευσης, ένα μέσο νοικοκυριό θα χρειαστεί έως και 24 χρόνια για να εξασφαλίσει το απαραίτητο ποσό προκαταβολής για στεγαστικό δάνειο.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Ποινή κάθειρξης 10 ετών στον πρώην Περιφερειάρχη Θεσσαλονίκης Παναγιώτη Ψωμιάδη

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στο ενεργειακό κόστος. Το Ταμείο περιγράφει μια “παγίδα ενεργειακής φτώχειας”, καθώς το ελληνικό στεγαστικό απόθεμα είναι από τα πιο παλιά και ενεργειακά αναποτελεσματικά στην Ευρώπη. Μόλις το 7,4% των κατοικιών διαθέτει ενεργειακή κλάση Β ή υψηλότερη, με αποτέλεσμα τα ελληνικά νοικοκυριά να επιβαρύνονται με σημαντικά υψηλότερους λογαριασμούς ενέργειας.

Το ΔΝΤ εντοπίζει επίσης σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά. Η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές και σε μικρότερα σπίτια, ενώ σημαντικό μέρος των διαθέσιμων ακινήτων βρίσκεται εκτός οικονομικών δυνατοτήτων των περισσότερων Ελλήνων. Περισσότερο από το 55% των κατοικιών που πωλούνται κοστίζει πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ στην Αττική το μέσο ζητούμενο ενοίκιο φθάνει τα 785 ευρώ τον μήνα.

Ξεχωριστό κεφάλαιο αφιερώνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Το ΔΝΤ αναγνωρίζει ότι η εκρηκτική άνοδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων αύξησε τις πιέσεις στις τιμές και περιόρισε τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές υψηλής ζήτησης, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικά νησιά. Ωστόσο, αποφεύγει να υιοθετήσει μια προσέγγιση περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων, επισημαίνοντας ότι οι ενισχύουν παράλληλα τον τουρισμό και τα εισοδήματα.

Συστάσεις

Σε ότι αφορά στις συστάσεις του για την αντιμετώπιση του προβλήματος, το ΔΝΤ δίνει απόλυτη προτεραιότητα στην ενεργοποίηση των κενών κατοικιών. Προτείνει συνδυασμό κινήτρων και αντικινήτρων: επιδοτήσεις ανακαίνισης, κυρίως με ενεργειακές αναβαθμίσεις, αλλά και φορολογικές επιβαρύνσεις για ακίνητα που παραμένουν κενά σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Παράλληλα, ζητεί επιτάχυνση των μεταρρυθμίσεων για τα κληρονομικά εμπόδια και τα προβλήματα συνιδιοκτησίας, που σήμερα εμποδίζουν την αξιοποίηση χιλιάδων κατοικιών. Για παράδειγμα, αν και δεν αναφέρεται στην έκθεση του ΔΝΤ, το ποσοστό των συνιδιοκτητών ενός οικοπέδου ή παλιού και κατεδαφιαστέου κτίσματος που πρέπει να συναινέσει για να δοθεί αντιπαροχή είναι 75% το οποίο θα μπορούσε να είναι 51% για να ξεμπλοκαριστεί η αξιοποίηση οικοδομήσιμων πολυιδιοκτησιών. Το ΔΝΤ προτείνει ακόμη μείωση της γραφειοκρατίας στις οικοδομικές άδειες, βελτίωση του χωροταξικού σχεδιασμού και ταχύτερη επίλυση δικαστικών διαφορών.

Το Ταμείο υποστηρίζει επίσης ότι η Ελλάδα χρειάζεται πιο οργανωμένη πολιτική κοινωνικής κατοικίας μέσω συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, καθώς και επέκταση των φοιτητικών εστιών. Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην ανάγκη αύξησης της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο, ο οποίος αντιμετωπίζει σοβαρές ελλείψεις εργατικού δυναμικού και υψηλό κόστος κατασκευής.

Συνολικά, το βασικό συμπέρασμα του ΔΝΤ είναι ότι το ελληνικό στεγαστικό πρόβλημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο με επιδόματα ή δάνεια. Απαιτείται βαθύτερη αναδιάρθρωση της αγοράς κατοικίας, καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος και συνδυασμός στεγαστικής, ενεργειακής, φορολογικής και αναπτυξιακής πολιτικής.