Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από όσους σκέφτονται να επιστρέψουν στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν ολοκληρωθεί η τριετία

Τη δυνατότητα να εισπράττουν ενοίκια χωρίς να πληρώνουν φόρο εισοδήματος για τρία ολόκληρα χρόνια θα έχουν και το 2027 οι ιδιοκτήτες ακινήτων που θα επιλέξουν να διαθέσουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παραμένουν κλειστές ή να μετατρέψουν ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Το φορολογικό κίνητρο, το οποίο προβλέπει πλήρη απαλλαγή από τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια για διάστημα 36 μηνών, παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες αποκτούν μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο προκειμένου να αξιοποιήσουν τη συγκεκριμένη ευνοϊκή διάταξη και να εξασφαλίσουν αφορολόγητα έσοδα από την εκμίσθωση των ακινήτων τους.

Ωστόσο, το φορολογικό όφελος συνοδεύεται από συγκεκριμένους περιορισμούς. Για να αποκτήσουν δικαίωμα απαλλαγής, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να πληρούν προϋποθέσεις που σχετίζονται με το εμβαδόν της κατοικίας, τον τρόπο αξιοποίησής της κατά τα προηγούμενα χρόνια, τη διάρκεια της νέας μίσθωσης και την ορθή δήλωσή της στην Εφορία.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από όσους σκέφτονται να επιστρέψουν στη βραχυχρόνια μίσθωση πριν ολοκληρωθεί η τριετία, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση προβλέπεται αναδρομική απώλεια της φοροαπαλλαγής.

Παράταση έως το τέλος του 2027 – Τι επιδιώκει το μέτρο

Η επέκταση της ισχύος του μέτρου περιλαμβάνεται στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τις παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, το οποίο βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση.

Βασικός στόχος της ρύθμισης είναι να αυξηθεί η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση, ενθαρρύνοντας τους ιδιοκτήτες να επαναφέρουν στην αγορά ακίνητα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα ή χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια φιλοξενία.

Μέσω της φορολογικής απαλλαγής επιχειρείται να περιοριστεί η πίεση που δέχεται η αγορά κατοικίας, δημιουργώντας παράλληλα ένα οικονομικό κίνητρο για τους ιδιοκτήτες που θα στραφούν σε συμβάσεις μεγαλύτερης διάρκειας.

Οι προϋποθέσεις για τα 36 μήνες αφορολόγητων ενοικίων

Σύμφωνα με τις προτεινόμενες διατάξεις, το εισόδημα που προκύπτει από τη μακροχρόνια εκμίσθωση κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο για τους πρώτους 36 μήνες, οι οποίοι υπολογίζονται μετά τον μήνα κατά τον οποίο υπογράφεται η σύμβαση μίσθωσης.

Για την εφαρμογή της απαλλαγής θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πρώτον, η κατοικία πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τετραγωνικά μέτρα. Το συγκεκριμένο όριο μπορεί να αυξηθεί κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Επομένως, στην περίπτωση μισθωτή με τρία εξαρτώμενα παιδιά, το επιτρεπόμενο εμβαδόν ανεβαίνει στα 140 τ.μ., ενώ για τέσσερα παιδιά φτάνει τα 160 τ.μ.

Δεύτερον, η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών. Παράλληλα, θα πρέπει να έχει συναφθεί μέσα στο χρονικό διάστημα από την 8η Σεπτεμβρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2027.

Τρίτον, καθοριστικό ρόλο παίζει η προηγούμενη χρήση του ακινήτου. Για να χορηγηθεί η απαλλαγή, η κατοικία θα πρέπει να εμπίπτει σε μία από τις προβλεπόμενες κατηγορίες κενών ακινήτων ή ακινήτων που αξιοποιούνταν αποκλειστικά μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τι ισχύει για τα κλειστά ακίνητα και τα Airbnb

Για τις κατοικίες που παραμένουν κενές, εξετάζεται η φορολογική εικόνα του ακινήτου κατά τα τρία φορολογικά έτη που προηγούνται του έτους υπογραφής της νέας μίσθωσης.

Ειδικότερα, το ακίνητο θα πρέπει να έχει δηλωθεί ως κενό στο έντυπο Ε2 ή να μην έχει εμφανιστεί στις φορολογικές δηλώσεις ως μισθωμένο, ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του ιδιοκτήτη, ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ή ως δωρεάν παραχωρούμενο.

Για τις μισθώσεις που συνάφθηκαν εντός του 2024 προβλέπεται ειδική αντιμετώπιση, καθώς λαμβάνονται υπόψη τα φορολογικά έτη 2022 και 2023.

Διαφορετική είναι η προϋπόθεση για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται η κατοικία να είχε διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά το φορολογικό έτος που προηγείται της σύναψης της μακροχρόνιας σύμβασης.

Επιπλέον, όλες οι σχετικές βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Μία ακόμη προϋπόθεση αφορά τις δηλώσεις μίσθωσης του ίδιου έτους. Ο ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να έχει υποβάλει δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το συγκεκριμένο ακίνητο κατά το έτος σύναψης της νέας σύμβασης και έως την έναρξή της. Εναλλακτικά, για το ίδιο διάστημα μπορεί να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Τι συμβαίνει εάν αποχωρήσει ο ενοικιαστής πριν από την τριετία

Η ρύθμιση προβλέπει ειδική αντιμετώπιση για τις περιπτώσεις στις οποίες ο ενοικιαστής αποχωρεί από την κατοικία πριν συμπληρωθεί το χρονικό διάστημα των 36 μηνών.

Συγκεκριμένα, η φορολογική απαλλαγή εξακολουθεί να ισχύει για το διάστημα που απομένει, εφόσον το ακίνητο κενωθεί μία φορά και στη συνέχεια εκμισθωθεί εκ νέου με σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης μέσα στην προβλεπόμενη τριετία.

Με τον τρόπο αυτό, η αλλαγή ενοικιαστή δεν συνεπάγεται αυτομάτως την απώλεια του φορολογικού πλεονεκτήματος, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνται οι απαιτήσεις της διάταξης.

Ειδική πρόβλεψη για εκπαιδευτικούς, γιατρούς και ένστολους

Ιδιαίτερη πρόβλεψη περιλαμβάνεται για την εκμίσθωση κατοικιών σε συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων του δημόσιου τομέα, οι οποίοι ενδέχεται να χρειάζονται στέγαση για περιορισμένο χρονικό διάστημα λόγω των υπηρεσιακών τους υποχρεώσεων.

Στις περιπτώσεις αυτές, η φοροαπαλλαγή μπορεί να διατηρηθεί ακόμη και όταν το ακίνητο εκμισθώνεται για τουλάχιστον έξι συνεχόμενους μήνες, μία ή περισσότερες φορές, εφόσον οι μισθωτές ανήκουν στις κατηγορίες που καλύπτει η ρύθμιση.

Οι δικαιούχοι αυτής της ειδικής πρόβλεψης είναι:

Ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό που υπηρετεί σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης.
Εκπαιδευτικοί όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης.
Ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Πρόκειται για εξαίρεση από τον γενικό κανόνα της υποχρεωτικής τριετούς διάρκειας της μίσθωσης, η οποία δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να διατηρούν το φορολογικό κίνητρο ακόμη και με συμβάσεις μικρότερης διάρκειας προς τις συγκεκριμένες κατηγορίες εργαζομένων.

Πότε χάνεται αναδρομικά η φοροαπαλλαγή

Ιδιαίτερα αυστηρή είναι η διάταξη που αφορά την επιστροφή ενός ακινήτου στη βραχυχρόνια μίσθωση κατά τη διάρκεια της περιόδου φορολογικής απαλλαγής.

Εάν ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να διαθέσει ξανά την κατοικία μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσα στην τριετία, το φορολογικό προνόμιο παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Αυτό σημαίνει ότι η μεταβολή της χρήσης του ακινήτου πριν από την ολοκλήρωση της προβλεπόμενης περιόδου μπορεί να ανατρέψει το φορολογικό όφελος που είχε εξασφαλιστεί από την αρχή της μακροχρόνιας εκμίσθωσης.

Εξίσου σημαντική είναι η τήρηση των προθεσμιών υποβολής των φορολογικών δηλώσεων. Η πλήρωση των προϋποθέσεων για την απαλλαγή αποδεικνύεται αποκλειστικά μέσω εμπρόθεσμων δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.

Για τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, γίνονται δεκτές δηλώσεις που είχαν υποβληθεί έως τις 5 Δεκεμβρίου 2024, σύμφωνα με τη σχετική πρόβλεψη.

Τέλος, η δυνατότητα προσαύξησης του ανώτατου ορίου επιφάνειας κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί πέραν των δύο καθορίζεται με βάση τον αριθμό των εξαρτώμενων τέκνων του ενοικιαστή κατά την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.

Επομένως, οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν το φορολογικό μπόνους θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά τόσο τη φορολογική ιστορία του ακινήτου όσο και τους όρους της νέας μίσθωσης, ώστε να διασφαλίσουν ότι πληρούν τις απαιτήσεις για την απαλλαγή των 36 μηνών.

newmoney.gr

#ΦΟΡΟΙ