Ενοίκια: Τα δικαιώματα ιδιοκτητών και ενοικιαστών στις αυξήσεις των μισθωμάτων

Οι αυξήσεις στα ενοίκια συνεχίζονται, παρά την επιβράδυνση που καταγράφει η αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες να ζητούν αναπροσαρμογές των μισθωμάτων και ακόμη περισσότερους ενοικιαστές να αναρωτιούνται αν είναι υποχρεωμένοι να τις αποδεχθούν

Οι πιέσεις επεκτείνονται πλέον ακόμη και στις μέχρι πρότινος πιο προσιτές περιοχές, μετατρέποντας κάθε ανανέωση μισθωτηρίου σε μια δύσκολη διαπραγμάτευση. Η απάντηση, όμως, δεν εξαρτάται μόνο από τις συνθήκες της αγοράς, αλλά και από το μισθωτήριο, την υποχρεωτική τριετία και τη συμφωνία των δύο πλευρών.

Πίσω από τον πανελλαδικό μέσο όρο, ωστόσο, κρύβονται σημαντικές διαφοροποιήσεις. Στα νότια και τα βόρεια προάστια της Αθήνας, όπου τα ενοίκια βρίσκονται ήδη σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, οι αυξήσεις εμφανίζουν τάσεις επιβράδυνσης. Αντίθετα, στις δυτικές συνοικίες της Αττικής, στον Πειραιά αλλά και σε αρκετές πόλεις της περιφέρειας, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται με μεγαλύτερη ένταση, καθώς η ζήτηση μεταφέρεται σε περιοχές με σχετικά χαμηλότερα μισθώματα. Έτσι, οι πραγματικά προσιτές επιλογές για οικογένειες, νέους εργαζόμενους και φοιτητές περιορίζονται συνεχώς.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, κάθε συζήτηση για ανανέωση της μίσθωσης συνοδεύεται σχεδόν πάντα από αίτημα για υψηλότερο ενοίκιο. Ωστόσο, η αναπροσαρμογή του μισθώματος δεν αποτελεί αποκλειστική απόφαση του ιδιοκτήτη ούτε μπορεί να επιβληθεί οποτεδήποτε. Η αναπροσαρμογή είναι η μεταβολή του συμφωνημένου μισθώματος και μπορεί να γίνει μόνο όταν προβλέπεται από το μισθωτήριο μέσω ρήτρας αναπροσαρμογής, όταν υπάρξει νέα συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ή μετά τη συμπλήρωση της υποχρεωτικής τριετίας.

Σύμφωνα με τον Ν. 1703/1987, η μίσθωση κατοικίας έχει ελάχιστη υποχρεωτική διάρκεια τριών ετών, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο χρονικό διάστημα. Αυτό σημαίνει ότι, πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να επιβάλει μονομερώς αύξηση του ενοικίου, εκτός αν υπάρχει σχετική πρόβλεψη στο συμβόλαιο. Μετά την παρέλευση της τριετίας, η νομοθεσία δεν προβλέπει ανώτατο ποσοστό αύξησης. Το ύψος του νέου μισθώματος καθορίζεται ελεύθερα, μόνο όμως εφόσον υπάρξει συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αν αυτή δεν επιτευχθεί, ο ιδιοκτήτης μπορεί, σύμφωνα με τις νόμιμες διαδικασίες και τους όρους της μίσθωσης, να επιδιώξει τη λήξη της μισθωτικής σχέσης και την απόδοση του ακινήτου.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Ποιος είναι ο 38χρονος Σέρβος που συνελήφθη στο «Νίκος Καζαντζάκης» – Από τα πλαστά έγγραφα στα… εντάλματα και τα ρολόγια των 90.000 ευρώ!

Δεν είναι όμως κάθε απαίτηση για υψηλότερο ενοίκιο νόμιμη. Παράνομη θεωρείται η αύξηση όταν επιβάλλεται μονομερώς χωρίς τη συναίνεση του ενοικιαστή, όταν ζητείται πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας χωρίς να υπάρχει σχετική ρήτρα στο μισθωτήριο ή όταν απαιτείται νέο μίσθωμα χωρίς νέα συμφωνία των δύο πλευρών. Στις περιπτώσεις αυτές ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να μην αποδεχθεί την αύξηση.

Κομβικό ρόλο παίζει η ρήτρα αναπροσαρμογής, δηλαδή ο όρος του μισθωτηρίου που καθορίζει από την αρχή πότε και με ποιον τρόπο μπορεί να μεταβληθεί το ενοίκιο. Οι πιο συνηθισμένες ρήτρες προβλέπουν ετήσια αύξηση με σταθερό ποσοστό, συνήθως 2% ή 3%, ή σύνδεση με τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή της ΕΛΣΤΑΤ. Έτσι, για παράδειγμα, ενοίκιο 700 ευρώ με ετήσια αναπροσαρμογή 3% διαμορφώνεται στα 721 ευρώ, ενώ όταν η ρήτρα συνδέεται με τον πληθωρισμό εφαρμόζεται το αντίστοιχο ποσοστό που ανακοινώνει η ΕΛΣΤΑΤ.

Οι ειδικοί της αγοράς συνιστούν τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές να ελέγχουν προσεκτικά τους όρους του μισθωτηρίου πριν από οποιαδήποτε αλλαγή στο μίσθωμα. Ο ενοικιαστής μπορεί να ζητήσει τεκμηρίωση της αύξησης, να συγκρίνει το νέο ενοίκιο με τα αντίστοιχα της περιοχής και να επιδιώξει μια μικρότερη ή σταδιακή αναπροσαρμογή. Από την άλλη πλευρά, αρκετοί ιδιοκτήτες προτιμούν έναν συνεπή ενοικιαστή από μια υπερβολική αύξηση που μπορεί να οδηγήσει σε πολύμηνη αναζήτηση νέου μισθωτή και απώλεια εισοδήματος.