Νέες διευκρινίσεις από τις φορολογικές αρχές καθορίζουν πότε και πώς εφαρμόζεται ο φόρος μεταβίβασης σε χώρους όπως οι πιλοτές και οι ταράτσες ακινήτων.

Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης σε πυλωτές, ταράτσες και λοιπούς κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών;

Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει τις γκρίζες ζώνες που προκαλούν ασάφειες στις μεταβιβάσεις ακινήτων για τις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν αυτές περιλαμβάνουν επεμβάσεις, επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους.

Πρόκειται για περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης σύστασης οριζοντίων ή κάθετων ιδιοκτησιών όταν πραγματοποιείται

Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο χώρο.
Κατάργηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης.
Επαύξηση επιφάνειας κτίσματος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας λόγω επέκτασης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο.
Ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο, παραχώρηση τμήματος σε κοινή χρήση και μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας.

Ο φόρος μεταβίβασης

Σύμφωνα με την εγκύκλιο του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, φόρος μεταβίβασης ακινήτων κατά τη σύσταση ή τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, επιβάλλεται μόνο όταν επί του γηπέδου υφίστανται κτίσματα και εφόσον συντελείται μεταβίβαση με επαχθή αιτία, μεταξύ των συνιδιοκτητών των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών. Σε οικόπεδο χωρίς κτίσματα όπου διανέμονται οι μελλοντικές οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, εφόσον δεν τροποποιούνται τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας των οικοπεδούχων στο κοινό οικόπεδο, δεν οφείλεται φόρος.

Ειδικότερα, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι υποχρεωτικός στις εξής περιπτώσεις:

Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης. Όταν με την τροποποίηση σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο (π.χ. τμήμα στην πιλοτή ή στο δώμα) οφείλεται φόρος μεταβίβασης.
Επαύξηση επιφάνειας κτίσματος. Σε περίπτωση τροποποίησης της σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, κατά την οποία επαυξάνεται η επιφάνεια υφιστάμενων κτισμάτων σε σχέση με την αρχική σύσταση, συνεπεία επέκτασης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί κοινόκτητου ή κοινόχρηστου χώρου, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων επί της αξίας της καταληφθείσας έκτασης. Το ίδιο ισχύει και σε περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, καθώς τεκμαίρεται η συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών.

Οι εξαιρέσεις

Αντίθετα, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης στις εξής περιπτώσεις:

Οικόπεδα χωρίς κτίσματα: Δεν επιβάλλεται φόρος κατά τη σύσταση ή τροποποίηση όταν στο οικόπεδο δεν έχουν ανεγερθεί ακόμη κτίσματα. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, οι ιδιοκτήτες έχουν μόνο δικαίωμα προσδοκίας κτήσης των μελλοντικών διαμερισμάτων και των αποκλειστικών χρήσεων που τα συνοδεύουν. Εφόσον δεν αλλάζουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, η πράξη είναι αφορολόγητη.
Κατάργηση αποκλειστικής χρήσης: Εάν ένας ιδιοκτήτης παραιτηθεί από το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (π.χ. μιας θέσης στάθμευσης στην πιλοτή) και ο χώρος επιστρέψει στην κοινή χρήση της πολυκατοικίας, δεν οφείλεται φόρος. Η αιτιολογία είναι νομική: το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν συνιστά εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα, ενώ η κατάργησή του δεν θεωρείται μεταβίβαση αλλά παραίτηση από προνόμιο.
Ταυτόχρονη επέκταση και μείωση: Σε περίπτωση που γίνεται ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο αλλά και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, εάν το τελικό αποτέλεσμα είναι η συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας σε σχέση με την αρχική σύσταση, δεν επιβάλλεται φόρος, καθώς ο ιδιοκτήτης υφίσταται απώλεια εξουσίας επί του ακινήτου και όχι επαύξηση περιουσίας.