Κομισιόν: Έρχονται νέοι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ετοιμάζει νέους κανόνες που θα δίνουν στις πόλεις σαφέστερες δυνατότητες ρύθμισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές με αυξημένες στεγαστικές πιέσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προετοιμάζει μια Πράξη για την Προσιτή Στέγαση (Affordable Housing Act), η οποία θα περιλαμβάνει νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές που αντιμετωπίζουν στεγαστικές πιέσεις, παρέχοντας ενδεχομένως μεγαλύτερη νομική σαφήνεια στις εθνικές, περιφερειακές και τοπικές αρχές όσον αφορά στη ρύθμιση καταλυμάτων τύπου Airbnb.

Η νομοθεσία βρίσκεται ακόμη υπό διαμόρφωση και δεν έχει υιοθετηθεί. Η Επιτροπή έχει αναφέρει ότι σκοπεύει να παρουσιάσει την Πράξη για την Προσιτή Στέγαση εντός του 2026, ενώ έγγραφα της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής αναφέρουν ότι σχέδιο της Κομισιόν αναμένεται τον Σεπτέμβριο.

Η σχεδιαζόμενη νομοθεσία αποτελεί μέρος του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Στέγαση, το οποίο παρουσίασε η Επιτροπή τον Δεκέμβριο του 2025. Το ευρύτερο πρόγραμμα καλύπτει την προσφορά κατοικιών, τις επενδύσεις, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τις αδειοδοτήσεις, την κερδοσκοπία, καθώς και τον αντίκτυπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές όπου η διαθεσιμότητα και η οικονομική προσιτότητα της στέγασης βρίσκονται υπό πίεση.

Σύμφωνα με την Επιτροπή, η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση αποσκοπεί στο να βοηθήσει τις δημόσιες αρχές να εντοπίζουν περιοχές «στεγαστικής πίεσης» με βάση δημόσια διαθέσιμα δεδομένα και, με σεβασμό στην αρχή της επικουρικότητας, να τους επιτρέπει να λαμβάνουν μέτρα για την προστασία της προσιτής στέγασης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Θρίλερ στο Ιόνιο: «Η σύζυγός του ήταν σοκαρισμένη» λέει ο άνδρας που εντόπισε το σκάφος του αγνοούμενου Ισπανού επιχειρηματία

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις καταλυμάτων αναμένεται να αποτελέσουν κεντρικό στοιχείο της νομοθεσίας. Η Επιτροπή έχει αναφέρει ότι η πρωτοβουλία θα επιδιώξει να αντιμετωπίσει τον αντίκτυπό τους στην οικονομική προσιτότητα της στέγασης, διατηρώντας παράλληλα τα οφέλη που μπορούν να προσφέρουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στον τουρισμό και στις τοπικές οικονομίες.

Το θέμα αφορά ιδιαίτερα σε ευρωπαϊκούς προορισμούς με υψηλή τουριστική ζήτηση. Σύμφωνα με πρόσφατο δημοσίευμα των Financial Times, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιπροσωπεύουν περίπου το 1,2% του συνολικού αποθέματος κατοικιών στην ΕΕ, αλλά σε προορισμούς με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπως το Σορέντο στην Ιταλία, το Ντουμπρόβνικ στην Κροατία και η Φουερτεβεντούρα στην Ισπανία, το ποσοστό μπορεί να φθάνει έως και το 20%.

Αρκετές μεγάλες ευρωπαϊκές τουριστικές πόλεις έχουν ήδη εισαγάγει περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Η Φλωρεντία, το Παρίσι και η Βαρκελώνη συγκαταλέγονται στους προορισμούς που έχουν εφαρμόσει μέτρα όπως υποχρεώσεις αδειοδότησης, περιορισμούς στη διάρκεια των μισθώσεων και άλλους ελέγχους για τη διαχείριση της χρήσης κατοικιών ως τουριστικών καταλυμάτων.

Ωστόσο, εθνικά και τοπικά μέτρα έχουν επανειλημμένα αντιμετωπίσει νομικές προσφυγές σχετικά με τη συμβατότητά τους με τους κανόνες της ΕΕ για την ελεύθερη παροχή υπηρεσιών. Η υπό διαμόρφωση νομοθεσία αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στο να παρέχει μεγαλύτερη σαφήνεια ως προς τα μέτρα που μπορούν να εφαρμόζουν οι αρχές σε περιοχές όπου θεωρείται ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμβάλλει στη στεγαστική πίεση.

Απόφαση του 2020 του Δικαστηρίου της Ευρωπαϊκής Ένωσης δημιούργησε σημαντικό νομικό προηγούμενο. Σε υπόθεση που αφορούσε σε βραχυχρόνιες μισθώσεις στο Παρίσι, το Δικαστήριο έκρινε ότι η έλλειψη προσιτής μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικιών μπορεί να συνιστά επιτακτικό λόγο δημοσίου συμφέροντος, ικανό να δικαιολογήσει την εφαρμογή συστήματος αδειοδότησης για βραχυχρόνια καταλύματα. Το Δικαστήριο έκρινε, ωστόσο, ότι τέτοια μέτρα πρέπει να πληρούν τις απαιτήσεις αναλογικότητας και άλλες προϋποθέσεις του δικαίου της ΕΕ. Η ερμηνεία του τι συνιστά αναλογικό περιορισμό εξακολουθεί έκτοτε να αποτελεί σημαντική παράμετρο για τις πόλεις που εισάγουν ελέγχους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Η Πράξη για την Προσιτή Στέγαση ακολουθεί ένα ξεχωριστό ευρωπαϊκό κανονιστικό πλαίσιο που έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή. Ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και την ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με τις υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης καταλυμάτων εφαρμόζεται από τις 20 Μαΐου 2026.

Ο ισχύων κανονισμός δε θεσπίζει πανευρωπαϊκά όρια στον αριθμό των ακινήτων ή των διανυκτερεύσεων που μπορούν να προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση. Αντίθετα, δημιουργεί ένα κοινό πλαίσιο για την εγγραφή, τη συλλογή δεδομένων και την ανταλλαγή πληροφοριών μεταξύ ιδιοκτητών, διαδικτυακών πλατφορμών και δημόσιων αρχών, όπου τα κράτη μέλη εφαρμόζουν συστήματα καταχώρισης ή απαιτούν δεδομένα από τις πλατφόρμες. Στο πλαίσιο αυτό, οι εκμισθωτές μπορούν να υποχρεούνται να αποκτούν μοναδικούς αριθμούς εγγραφής, ενώ οι διαδικτυακές πλατφόρμες οφείλουν να εμφανίζουν και να επαληθεύουν τους συγκεκριμένους αριθμούς και να πραγματοποιούν ελέγχους με στόχο τον εντοπισμό μη συμμορφούμενων καταχωρίσεων. Οι αρχές μπορούν επίσης να ζητούν την αφαίρεση καταχωρίσεων που δεν πληρούν τις απαιτήσεις εγγραφής.

Οι πλατφόρμες υποχρεούνται να παρέχουν κάθε μήνα στις δημόσιες αρχές πληροφορίες σχετικά με τις διαμονές επισκεπτών και τις διανυκτερεύσεις που πραγματοποιήθηκαν μέσω κρατήσεων, μέσω των εθνικών Ενιαίων Ψηφιακών Σημείων Εισόδου όπου εφαρμόζεται ο κανονισμός.

Το 1/4 της προσφοράς τουριστικών καταλυμάτων στην ΕΕ είναι βραχυχρόνιας μίσθωσης

Σύμφωνα με την Επιτροπή, οι επισκέπτες πραγματοποίησαν 951,6 εκατ. διανυκτερεύσεις σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που είχαν κλειστεί μέσω διαδικτυακών πλατφορμών στην ΕΕ κατά τη διάρκεια του 2025. Ο συγκεκριμένος τομέας αντιπροσωπεύει πλέον περίπου το 1/4 της προσφοράς τουριστικών καταλυμάτων στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Η Επιτροπή έχει συνδέσει τη νέα στεγαστική πρωτοβουλία με τις ευρύτερες μεταβολές στο κόστος κατοικίας στην Ευρώπη. Μεταξύ 2015 και 2025, οι μέσες τιμές κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60%, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 20%.

Στο πλαίσιο της προετοιμασίας της Πράξης για την Προσιτή Στέγαση, η Επιτροπή πραγματοποίησε κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 διαβουλεύσεις με κράτη μέλη, πόλεις, περιφέρειες, τουριστικούς προορισμούς, ιδιοκτήτες ακινήτων, ενοικιαστές, εκμισθωτές βραχυχρόνιας μίσθωσης, πλατφόρμες, τουριστικούς οργανισμούς και άλλους ενδιαφερόμενους φορείς.

Η αναλυτική διαβούλευση με εμπειρογνώμονες ολοκληρώθηκε στις 29 Μαρτίου, ενώ η πρόσκληση της Επιτροπής για υποβολή στοιχείων ολοκληρώθηκε στις 3 Απριλίου. Στα εργαστήρια συμμετείχαν εκπρόσωποι και από τα 27 κράτη μέλη της ΕΕ, σχεδόν 150 εκπρόσωποι πόλεων και περιφερειών και περίπου 180 εκπρόσωποι άλλων ομάδων ενδιαφερομένων.

Κατά τη διαδικασία της διαβούλευσης, πόλεις και περιφέρειες ζήτησαν ένα πλαίσιο μέτρων συμβατό με το δίκαιο της ΕΕ και ικανό να ανταποκρίνεται στις διαφορετικές συνθήκες των τοπικών αγορών κατοικίας. Οι συμμετέχοντες επισήμαναν επίσης την ανάγκη για σαφέστερες νομικές παραμέτρους όσον αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και για μέτρα που θα αυξήσουν την προσφορά μακροχρόνιας και οικονομικά προσιτής στέγασης.

Η Airbnb έχει υποστηρίξει ότι τα προβλήματα προσιτής στέγασης συνδέονται κυρίως με διαρθρωτικούς παράγοντες, όπως η ανεπαρκής κατασκευή νέων κατοικιών, τα κενά ακίνητα και τα ρυθμιστικά εμπόδια που επηρεάζουν την προσφορά κατοικιών. Η πλατφόρμα έχει επίσης υποστηρίξει ότι οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να έχουν περιορισμένη επίδραση στις τιμές των κατοικιών, ενώ παράλληλα επηρεάζουν την οικονομική δραστηριότητα που συνδέεται με τον τουρισμό.

Εκπρόσωποι του κλάδου των τουριστικών κατοικιών έχουν επίσης επισημάνει τα κενά ακίνητα και τους ευρύτερους περιορισμούς στην προσφορά ως παράγοντες που συμβάλλουν στο στεγαστικό πρόβλημα της Ευρώπης.

Το τελικό περιεχόμενο της Πράξης για την Προσιτή Στέγαση, συμπεριλαμβανομένων των συγκεκριμένων ρυθμιστικών εργαλείων που ενδέχεται να τεθούν στη διάθεση των εθνικών και τοπικών αρχών, παραμένει υπό διαμόρφωση. Οποιαδήποτε νομοθετική πρόταση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής θα πρέπει στη συνέχεια να ακολουθήσει τη νομοθετική διαδικασία της ΕΕ πριν τεθεί σε ισχύ.