Μια συζήτηση για το μέλλον, που ακόμα δεν υφίσταται…

Το στεγαστικό πρόβλημα στην πόλη των Χανίων αποτελεί πλέον μια παγιωμένη και ορατή πραγματικότητα. Με περίπου 8% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, ευρύτερα στα Χανιά, να έχει ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση –το υψηλότερο ποσοστό στην Ελλάδα, όπως είχε πρόσφατα επισημάνει, μιλώντας στον ΑΝΤ1 Δυτικής Κρήτης, ο πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ) και της Επιτροπής Βραχυχρόνιας Μίσθωσης του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Αθηνών, Ανδρέας Χίου– η αναζήτηση στέγης για μόνιμη κατοίκηση έχει καταστεί δύσκολη και συχνά αποθαρρυντική υπόθεση, αν συνυπολογίσει κανείς την καθυστέρηση στην ολοκλήρωση και εφαρμογή του σχεδίου πόλης, τον περιορισμό της διαθέσιμης γης για οικοδόμηση και τον μειωμένο αριθμό κατασκευής νέων κατοικιών, ειδικά τα τελευταία αρκετά χρόνια.

Δεν είναι παράλογο, λοιπόν, ότι κάθε συζήτηση, εσχάτως, για τουρισμό δέκα μήνες τον χρόνο, όπως αυτή που γίνεται σε μέσα κοινωνικής δικτύωσης μετά και από το πρόσφατο άρθρο τού γράφοντος, με τίτλο: «Τουρισμός: Ο χειμώνας αργεί στα Χανιά – και δεν φταίει ο καιρός» συνοδεύεται από την ανησυχία ότι περισσότερος τουρισμός, ακόμη και τον χειμώνα, θα σημαίνει λιγότερη κατοικία για τους μόνιμους κατοίκους.

Ωστόσο, η πραγματικότητα αποδεικνύεται πιο σύνθετη.

Η άποψη ότι ο χειμερινός τουρισμός δεν θα επιβαρύνει το στεγαστικό

Μια προσεκτική ανάγνωση της πραγματικότητας δείχνει ότι ο δεκάμηνος -ή και δωδεκάμηνος- τουρισμός όχι μόνο δεν επιβαρύνει το στεγαστικό, αλλά δεν μπορεί να το επιβαρύνει περαιτέρω. Κι αυτό για λόγους που δεν έχουν να κάνουν με θεωρητικά σχήματα, αλλά με τον τρόπο που λειτουργούν η πόλη, η τουριστική ζήτηση και η οικονομία της.

Η πρώτη και πιο κρίσιμη διαπίστωση είναι πως ο χειμερινός τουρισμός δεν έχει καμία απολύτως σχέση, ούτε σε μέγεθος ούτε σε χαρακτήρα, με τον θερινό. Τα Χανιά τον χειμώνα δεν διαθέτουν τη συνδεσιμότητα που προκαλεί μαζικές «εκρήξεις» αφίξεων: απευθείας πτήσεις από το εξωτερικό δεν υπάρχουν, τα charter απουσιάζουν και το κλασικό καλοκαιρινό προϊόν «ήλιος και θάλασσα» δεν υφίσταται για να λειτουργήσει ως μαγνήτης. Ο επισκέπτης αυτής της περιόδου έρχεται -ή, μάλλον, μπορεί να έρθει, για να βάζουμε το ζήτημα στην πραγματική του διάσταση- για λόγους εντελώς διαφορετικούς: συνέδρια, αθλητικές διοργανώσεις, πολιτιστικά γεγονότα, πεζοπορία, φυσιολατρικές διαδρομές. Πρόκειται για κοινό μικρής κλίμακας, διάσπαρτο στον χρόνο και όχι συγκεντρωμένο σε σύντομα κύματα.

Ακόμη και στην πιο αισιόδοξη εκδοχή ανάπτυξης του χειμερινού τουρισμού, ο αριθμός των επισκεπτών δεν μπορεί ούτε να πλησιάσει τους όγκους του Ιουλίου, του Αυγούστου, του Ιουνίου και του Σεπτεμβρίου, που είναι, κατά σειρά, οι τέσσερις μήνες με τους περισσότερους επισκέπτες εξωτερικού στο αεροδρόμιο «Δασκαλογιάννης» των Χανίων. Δεν υπάρχει, επομένως, η κρίσιμη μάζα που θα μπορούσε να επηρεάσει τη ζήτηση κατοικιών ή να ενθαρρύνει ένα νέο κύμα τουριστικοποίησης. Κοινώς, τα Χανιά ούτε Βενετία είναι, ούτε Βαρκελώνη. Και ούτε πρόκειται να γίνουν στο μέλλον.

Το δεύτερο καθοριστικό στοιχείο αφορά τη φύση της τουριστικής υποδομής που λειτουργεί -ή μάλλον υπολειτουργεί- τον χειμώνα. Παρά το υψηλό ποσοστό καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην πόλη, η εικόνα της χειμερινής περιόδου είναι σταθερή: από τον Νοέμβριο έως και τον Μάιο, μεγάλο μέρος των τουριστικών καταλυμάτων παραμένει άδειο. Ξενοδοχεία πόλης δουλεύουν, συνήθως, με χαμηλότερες πληρότητες, πολλά Airbnb κλείνουν προσωρινά, ενώ δεκάδες εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες ξένων ιδιοκτητών παραμένουν αχρησιμοποίητες.

Ο χειμερινός τουρίστας, με άλλα λόγια, δεν διεκδικεί ούτε εκτοπίζει κατοικίες που θα μπορούσαν να φιλοξενήσουν έναν ντόπιο. Απλώς χρησιμοποιεί ένα κομμάτι της φιλοξενιακής υποδομής, που συνήθως μένει αδρανές. Συχνά εκτός πόλης, στην ενδοχώρα, ανάλογα με τα ενδιαφέροντά του και τους λόγους για τους οποίους αποφάσισε να επισκεφθεί μια περιοχή.

Αυτό μας οδηγεί στο τρίτο -και πιο παρεξηγημένο- σημείο της συζήτησης: τον χειμώνα δεν υπάρχει κανένα οικονομικό κίνητρο για να ενταχθούν περισσότερες κατοικίες στη βραχυχρόνια μίσθωση. Παρά το υψηλό 8% -που αποτελεί, πράγματι, ένδειξη πίεσης- η αύξηση αυτού του ποσοστού συμβαίνει αποκλειστικά λόγω των θερινών αποδόσεων, οι οποίες είναι από ικανοποιητικές έως υψηλές, ανά περίπτωση.

Αντίθετα, τους χειμερινούς μήνες η βραχυχρόνια μίσθωση καθίσταται ουσιαστικά ασύμφορη: οι πληρότητες πέφτουν θεαματικά, οι τιμές διανυκτέρευσης μειώνονται σημαντικά, ενώ η μέση διάρκεια παραμονής -όπου υφίσταται- μικραίνει, για όσα καταλύματα μένουν ανοιχτά. Έτσι, ακόμη και αν αυξηθούν, στο μέλλον, οι αφίξεις τους ψυχρούς μήνες, δεν προκύπτει κανένας λόγος για έναν ιδιοκτήτη να εγκαταλείψει, τότε, τη μακροχρόνια μίσθωση προς όφελος της Airbnb. Με απλά λόγια, το 8% δεν μπορεί να γίνει 10% επειδή θα υπάρχουν χειμερινές αφίξεις, που, συν τοις άλλοις, δεν θα έχουν καμία σχέση με τα καλοκαιρινά μεγέθη.

Η αντίθετη άποψη: γιατί μπορεί να εντείνει τις πιέσεις

Από την άλλη πλευρά, υπάρχει και η άποψη -την οποία ο γράφων δεν συμμερίζεται, αλλά ακούει με προσοχή και οφείλει να καταγράψει- ότι ο τουρισμός όλο τον χρόνο, αν και όταν επιτευχθεί στα Χανιά, όσο περιορισμένο και αν είναι το φαινόμενο σε αριθμό επισκεπτών τους μήνες μη αιχμής, δεν θα είναι απλώς μια ουδέτερη κατάσταση, αλλά μπορεί να ενισχύσει τις πιέσεις στο στεγαστικό για λόγους λιγότερο ορατούς, αλλά πραγματικούς.

Πρώτον, η αγορά ακινήτων λειτουργεί προσδοκιακά. Οι επενδυτές δεν περιμένουν τις πραγματικές πληρότητες του Φεβρουαρίου· επηρεάζονται από το μήνυμα ότι «τα Χανιά γίνονται δωδεκάμηνος προορισμός». Αυτή η προσδοκία αρκεί για να διατηρήσει ή και να αυξήσει τη μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, ιδίως σε κεντρικές και ήδη επιβαρυμένες περιοχές.

Δεύτερον, αν και οι συνολικοί αριθμοί επισκεπτών είναι χαμηλοί, ένα μέρος του χειμερινού τουρισμού είναι «ποιοτικό»: ταξιδιώτες υψηλότερου εισοδήματος, μικρής διάρκειας, που αναζητούν κεντρικά, premium διαμερίσματα. Για τέτοια ακίνητα, η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει συμφέρουσα και τον χειμώνα. Αυτό δεν αυξάνει το συνολικό απόθεμα των Airbnb, αλλά «κλειδώνει» τον τουριστικό χαρακτήρα τους για όλο το έτος.

Τρίτον, σε μια πόλη με ήδη οριακό απόθεμα κατοικίας, για μια σειρά από λόγους, ακόμη και μικρές μετατοπίσεις έχουν μεγάλο αποτέλεσμα. Σπίτια που μένουν κενά τον χειμώνα για να δουλέψουν το καλοκαίρι παραμένουν ουσιαστικά εκτός αγοράς μακροχρόνιας μίσθωσης. Το γεγονός ότι είναι άδεια δεν σημαίνει ότι δεν πιέζουν το στεγαστικό· αντίθετα, αποδεικνύει ότι θα μπορούσαν να στεγάσουν μόνιμους κατοίκους αλλά δεν το κάνουν, επιλογή των ιδιοκτητών τους για την ενίσχυση των εισοδημάτων τους, που είναι απολύτως σεβαστή.

Τέλος, όσο ενισχύεται η συνολική τουριστική οικονομία της πόλης -ακόμη κι αν η χειμερινή ζήτηση είναι μικρή- τόσο ενισχύεται η εξάρτηση από τον τουρισμό ως κυρίαρχη χρήση. Αυτό δεν αδειάζει τις γειτονιές στα Χανιά, αλλά αλλάζει τον χαρακτήρα τους: αυξάνει τις τουριστικές λειτουργίες, ανεβάζει το κόστος ζωής και μειώνει την ελκυστικότητα της πόλης για φοιτητές, εργαζομένους και νέες οικογένειες.

Δύο οπτικές, μία πόλη σε αναζήτηση ισορροπίας

Η συζήτηση για τον χειμερινό τουρισμό στα Χανιά, που, σε κάθε περίπτωση, εξακολουθεί μέχρι και σήμερα να αποτελεί ζητούμενο, δεν είναι απλή. Ούτε μπορεί να περιοριστεί σε μια γραμμική σχέση μεταξύ αριθμού επισκεπτών και διαθεσιμότητας κατοικίας.

Αφορά τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί -ή θα λειτουργήσει- η ίδια η πόλη, η οποία καλείται να απαντήσει σε κρίσιμα ερωτήματα:

• Πόσο τουρισμό αντέχει η στεγαστική αγορά;
• Ποια κίνητρα διαμορφώνουν οι προσδοκίες;
• Πώς εξασφαλίζεται η κρίσιμη ισορροπία ανάμεσα στη «ζωντανή» πόλη, την οικονομική ευημερία και τη βιώσιμη κατοίκηση;

Ο χειμερινός τουρισμός, που θα μπορούσε να αναπτυχθεί υπό προϋποθέσεις τα επόμενα χρόνια, φαίνεται ιδιαίτερα μικρής κλίμακας και θα αξιοποιήσει υποδομές που είτε υπολειτουργούν είτε μένουν αδρανείς τους ψυχρούς μήνες. Από την άλλη, ακόμη και αυτή η ήπια επέκταση της τουριστικής περιόδου θα μπορούσε, ενδεχομένως, σύμφωνα με την άλλη άποψη, να επηρεάσει τις αποφάσεις ιδιοκτητών και επενδυτών σε μία ήδη πιεσμένη αγορά.

Ας συμφωνήσουμε, λοιπόν, ότι η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη. Και ότι το πώς θα εξελιχθεί μία τέτοια κατάσταση, θα εξαρτηθεί όχι μόνο από τους επισκέπτες της χειμερινής περιόδου, αλλά και από τις πολιτικές, τις επενδύσεις, τις προσδοκίες και τις κοινωνικές ανάγκες που θα διαμορφωθούν τα επόμενα χρόνια.

Σε κάθε περίπτωση, ο διάλογος αυτός είναι αναγκαίος. Με επιχειρήματα, όχι αφορισμούς και ιδεοληψίες. Σε ό,τι αφορά στο HANIA.news, το οποίο υποστηρίζει σθεναρά, επί σειρά ετών, με σχετική αρθρογραφία, ότι τα Χανιά μπορούν και πρέπει -υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις- να καταστούν χειμερινός προορισμός, αν αντιμετωπίσουν αποτελεσματικά και στρατηγικά, σε βάθος χρόνου, το κρίσιμο ζήτημα της συνδεσιμότητας, ο διάλογος αυτός δεν πρέπει να έχει στόχο να δικαιώσει τη μία πλευρά ή την άλλη, αλλά να συνδράμει ουσιαστικά στην ειλικρινή και εποικοδομητική συζήτηση που πρέπει να γίνει, με κεντρική στόχευση να βρει η πόλη τη σωστή της ισορροπία.

Συζήτηση που πρέπει να γίνει, με πρωτοβουλία της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, ακόμη και αν, δυστυχώς, τα Χανιά δεν καταστούν, τελικά, στο μέλλον χειμερινός προορισμός.

Πηγή: hania.news