Τι αλλάζει σε κοινόχρηστα, λήψη αποφάσεων, διαμερίσματα με τον Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες

Ποια είναι τα 10 βασικά πεδία παρέμβασης

Το τοπίο της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα ετοιμάζεται να αλλάξει σελίδα, αφήνοντας πίσω του ένα θεσμικό πλαίσιο που παρέμενε ουσιαστικά αμετάβλητο για σχεδόν έναν αιώνα. Με μια βαθιά νομοθετική παρέμβαση, το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος φιλοδοξεί να δώσει σύγχρονες απαντήσεις στα καθημερινά αδιέξοδα εκατομμυρίων ιδιοκτητών και ενοίκων.

Σήμερα, η συντριπτική πλειονότητα του πληθυσμού στην Ελλάδα ζει σε πολυκατοικίες. Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στην επικράτεια καταγράφονται 2,2 εκατομμύρια κατοικίες εντός 218.150 πολυκατοικιών (κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα), με τις μισές από αυτές να συγκεντρώνονται στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Περίπου το 50% με 60% των κτιρίων αυτών έχει ήδη αναθέσει τη διαχείρισή του σε εξειδικευμένες εταιρείες κοινοχρήστων.

Ωστόσο, η καθημερινή συμβίωση και η συντήρηση αυτών των κτιρίων προσκρούουν καθημερινά σε έναν «νομοθετικό λαβύρινθο» που έχει τις ρίζες του στο μακρινό 1929.

Από το 1929 στο 2026: Γιατί το παλιό καθεστώς «χρεοκόπησε»

Ο ιδρυτικός νόμος της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα (Ν. 3741/1929) θεσπίστηκε πριν από 97 χρόνια, σε μια εποχή που η πολυκατοικία αποτελούσε σπάνιο είδος δόμησης και απευθυνόταν κυρίως σε εύπορους πολίτες που μπορούσαν εύκολα να συνεννοηθούν μεταξύ τους.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης η Ισπανία λόγω των καταστροφικών πυρκαγιών

Η εικόνα αυτή μεταβλήθηκε άρδην από τη δεκαετία του 1950 και μετά, με την έκρηξη της αντιπαροχής. Σήμερα, η πραγματικότητα περιλαμβάνει:

• Απουσία ιδιοκτητών: Πολλοί ιδιοκτήτες δεν μένουν καν στην Ελλάδα.
• Εταιρείες διαχείρισης και επενδυτικά funds: Πολλά διαμερίσματα ανήκουν σε νομικά πρόσωπα.
• Βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb): Μια νέα δυναμική που μετατρέπει οικιστικά κτίρια σε ημι-ξενοδοχειακές μονάδες.
• Κλειστά/ακατοίκητα ακίνητα: Διαμερίσματα που μένουν αναξιοποίητα και μπλοκάρουν τις αποφάσεις της γενικής συνέλευσης.

Το ισχύον πλαίσιο είναι εξαιρετικά κατακερματισμένο, καθώς αποτελείται από 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα που θεσπίστηκαν αποσπασματικά μέσα στις δεκαετίες. Για να μπει τέλος σε αυτό το χάος, το yπουργείο Δικαιοσύνης προχωρά στη σύσταση μιας 13μελούς επιτροπής, με τη συμμετοχή τεσσάρων ακαδημαϊκών, δικαστών, εκπροσώπων δικηγορικών και συμβολαιογραφικών συλλόγων, καθώς και στελεχών του Κτηματολογίου και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ). Στόχος τους είναι η κωδικοποίηση όλων των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο, σύγχρονο νομοθέτημα που θα εναρμονίζεται με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο πλέον λειτουργεί με τη συνδρομή Tεχνητής Nοημοσύνης.

Τέλος στο μπλοκάρισμα των αποφάσεων: Έρχεται η πλειοψηφία του 51%

Το μεγαλύτερο «αγκάθι» στη λειτουργία των πολυκατοικιών μέχρι σήμερα ήταν η ανάγκη για ομοφωνία ή για εξαιρετικά υψηλές πλειοψηφίες προκειμένου να ληφθούν κρίσιμες αποφάσεις. Μια διαφωνία ή η αδιαφορία ενός και μόνο ιδιοκτήτη αρκούσε για να μείνει μια πολυκατοικία χωρίς θέρμανση, με ετοιμόρροπους σοβάδες ή χωρίς μόνωση.

Με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, εξετάζεται η θεσμοθέτηση της λήψης αποφάσεων με απλή πλειοψηφία 51% για κρίσιμα ζητήματα που αφορούν την ανοικοδόμηση και τη συντήρηση του κτιρίου, τις επείγουσες επισκευές (π.χ. υγρασίες στην ταράτσα, φθορές στις όψεις που εγκυμονούν κινδύνους για τους περαστικούς) και την ενεργειακή αναβάθμιση και τη διαχείριση των κοινών ακινήτων.

Παράλληλα, απλοποιούνται δραστικά οι διαδικασίες για την τροποποίηση των κανονισμών των πολυκατοικιών, ώστε να μπορούν να προσαρμόζονται ευκολότερα στις ανάγκες του σήμερα.

Κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων: Τι επιτρέπεται και υπό ποιους όρους

Μία από τις πιο πολυσυζητημένες ρυθμίσεις του νέου Κώδικα είναι η δυνατότητα κατάτμησης ενός μεγάλου διαμερίσματος σε δύο ή περισσότερες μικρότερες κατοικίες, καθώς και η συνένωση ιδιοκτησιών.

Η ανάγκη αυτή προκύπτει από τη ζήτηση για μικρότερα και πιο ευέλικτα σπίτια στα αστικά κέντρα, αλλά και την ύπαρξη τεράστιων οροφοδιαμερισμάτων που παραμένουν στα αζήτητα.

Η κατάτμηση ή η συνένωση θα επιτρέπεται ακόμη και αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει ρητά, ωστόσο η διαδικασία δεν θα είναι απλή, ούτε θα αρκεί η ανέγερση ενός διαχωριστικού τοίχου.

Για να εγκριθεί η κατάτμηση, θα πρέπει να διασφαλίζεται ότι:

• Δημιουργούνται λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες με επαρκή φωτισμό και αερισμό.
• Υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας.
• Δεν επηρεάζονται αρνητικά οι κεντρικές εγκαταστάσεις ύδρευσης, αποχέτευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης του κτιρίου.
• Ελέγχεται η στατική επάρκεια (ειδικά σε περιπτώσεις καθαίρεσης τοίχων για συνένωση, για να διαπιστωθεί αν πρόκειται για φέροντα οργανισμό).
• Εκδίδεται η απαραίτητη οικοδομική άδεια και πραγματοποιείται συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Τα 10 βασικά πεδία παρέμβασης

Ο νέος νόμος παρεμβαίνει άμεσα στην καθημερινή τριβή μεταξύ των συνιδιοκτητών, ρυθμίζοντας 10 βασικά πεδία:

1. Απαρχαιωμένοι κανονισμοί

Κανονισμοί γραμμένοι τις δεκαετίες του ’50 ή του ’70, οι οποίοι αγνοούν την ύπαρξη τεχνολογιών όπως η θυροτηλεόραση, οι κάμερες ασφαλείας, οι οπτικές ίνες, οι φορτιστές ηλεκτρικών οχημάτων και το φυσικό αέριο, θα εκσυγχρονιστούν υποχρεωτικά.

2. Απλήρωτα κοινόχρηστα

Εισάγεται μια ειδική, εξαιρετικά γρήγορη διαδικασία είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών, η οποία θα επιτρέπει τη λήψη διαταγής πληρωμής κατά των συστηματικών κακοπληρωτών. Έτσι, προστατεύονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες που αναγκάζονταν να καλύπτουν τα κενά για να μη διακοπεί η παροχή θέρμανσης, ρεύματος ή η λειτουργία του ανελκυστήρα.

3. Υποχρεωτικό αποθεματικό

Καθιερώνεται η υποχρέωση δημιουργίας και διατήρησης ενός ελάχιστου αποθεματικού ασφαλείας για κάθε κτίριο. Με τον τρόπο αυτό, έκτακτες και επείγουσες βλάβες (π.χ. βλάβη στον καυστήρα ή το ασανσέρ) θα επισκευάζονται άμεσα χωρίς να χρειάζεται να ξεκινήσει ένας χρονοβόρος κύκλος εισφορών.

4. Ενεργειακή αναβάθμιση

Διευκολύνεται η λήψη αποφάσεων για την τοποθέτηση θερμομόνωσης, αντλιών θερμότητας, φωτοβολταϊκών συστημάτων στη στέγη ή το δώμα, καθώς και η εγκατάσταση φορτιστών ηλεκτρικών αυτοκινήτων. Στόχος είναι να μην χάνονται επιδοτούμενα προγράμματα (όπως το «Εξοικονομώ») λόγω εσωτερικών διαφωνιών.

5. Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb)

Το Υπουργείο Δικαιοσύνης θέτει τη βραχυχρόνια μίσθωση ως διακριτό άξονα ρύθμισης, επιχειρώντας να ισορροπήσει το δικαίωμα αξιοποίησης της περιουσίας με την ανάγκη για ασφάλεια, ησυχία και ομαλή λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων.

6. Ασφάλιση πολυκατοικίας

Η νέα νομοθεσία φέρνει στο προσκήνιο την υποχρεωτική ασφάλιση των κτιρίων έναντι κοινών κινδύνων (π.χ. πυρκαγιά, σεισμός, φυσικές καταστροφές), διασφαλίζοντας τη βιωσιμότητα της συνιδιοκτησίας σε περίπτωση σοβαρού συμβάντος.

7. Σαφής ρόλος διαχειριστή

Ορίζονται με ακρίβεια τα καθήκοντα, οι νομικές ευθύνες, οι υποχρεώσεις λογοδοσίας και ο τρόπος νομιμοποίησης των διαχειριστών έναντι τρίτων και των δημοσίων αρχών.

8. Δικαίωμα υψούν και αδιάθετα ποσοστά

Η απλή αναφορά του «δικαιώματος υψούν» σε ένα παλιό συμβόλαιο δεν θα αρκεί για αυθαίρετες επεκτάσεις. Απαιτείται αυστηρός έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους και της στατικής επάρκειας. Τα αδιάθετα ποσοστά συνιδιοκτησίας θα μπορούν πλέον να ανακατανέμονται ή να αποδίδονται με πιο ευέλικτες διαδικασίες.

9. Ταχύτερη επίλυση διαφορών

Προωθούνται ειδικές δικονομικές ρυθμίσεις για την αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και την ταχεία επίλυση των διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών.

10. Ταύτιση πραγματικής και κτηματολογικής εικόνας

Δίνεται λύση σε περιπτώσεις (ιδιαίτερα σε παραθεριστικές περιοχές) όπου συγκροτήματα κατοικιών εμφανίζονται στα χαρτιά ως ενιαίες οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ στην πραγματικότητα αποτελούν εντελώς αυτοτελή κτίσματα.

Τεχνικός και νομικός έλεγχος πριν από κάθε εργασία

Παρά τις διευκολύνσεις και την απλοποίηση των διαδικασιών, ο νέος Κώδικας ξεκαθαρίζει ότι δεν καταργούνται οι πολεοδομικοί και τεχνικοί έλεγχοι. Κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να ενεργεί αυθαίρετα, παραβιάζοντας τα δικαιώματα των υπολοίπων ή θέτοντας σε κίνδυνο την ασφάλεια του κτιρίου.

Πριν από οποιαδήποτε εργασία ή αλλαγή χρήσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει υποχρεωτικά να συγκεντρώνει έναν πλήρη φάκελο που περιλαμβάνει:

• Τον τίτλο ιδιοκτησίας.
• Τη σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.
• Τον πίνακα χιλιοστών.
• Τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.
• Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (η οποία αποκτά πλέον κεντρικό ρόλο).
• Τα επικαιροποιημένα στοιχεία από το Εθνικό Κτηματολόγιο.

Επιτάχυνση στις αγωγές διανομής και τακτοποίηση παλιών προσυμφώνων

Σημαντική είναι και η μέριμνα του νέου πλαισίου για τη δικαστική επίλυση χρόνιων ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων. Στις αγωγές διανομής ακινήτων, καθίσταται πλέον υποχρεωτική η προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος ή κάτοψης με βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υφίστανται αυθαίρετες κατασκευές, ενώ τα στοιχεία θα καταχωρίζονται ηλεκτρονικά στο Κτηματολόγιο.

Ταυτόχρονα, επιδιώκεται η οριστική τακτοποίηση χιλιάδων ακινήτων που αγοράστηκαν με προσύμφωνα κατά τις δεκαετίες του 1970 και του 1980 και παραμένουν εκτός Κτηματολογίου, εμποδίζοντας τους κατόχους τους να τα μεταβιβάσουν ή να τα αξιοποιήσουν.

Η μεταβατική περίοδος

Οι εξαγγελίες και οι εργασίες της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής χαράσσουν το πλαίσιο των επερχόμενων αλλαγών, ωστόσο το υπουργείο Δικαιοσύνης διευκρινίζει ότι μέχρι την επίσημη ψήφιση του νέου νόμου από τη Βουλή, εξακολουθεί να ισχύει στο ακέραιο το σημερινό καθεστώς.

Η επικείμενη μεταρρύθμιση έρχεται ως φυσική συνέχεια του Ν. 5142/2024, ο οποίος έδωσε τη δυνατότητα μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας για μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις. Με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, η χώρα επιχειρεί να αποκτήσει ένα σύγχρονο, ευέλικτο και ασφαλές πλαίσιο διαβίωσης και διαχείρισης των ακινήτων, αντάξιο των αναγκών του 21ου αιώνα.

Πηγή: newsbomb.gr