Ακίνητα: Οι δημοφιλείς περιοχές των υποψηφίων ιδιοκτητών

Οι τιμές 

Mε μια μέση, πραγματική τιμή με βάση τις αγοραπωλησίες που έχουν γίνει στα 3.635 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο καινούρια σπίτια έως 5 ετών, το κέντρο είναι αυτή τη στιγμή η δημοφιλέστερη περιοχή για αγορά ακινήτων στην Αθήνα. Η Γλυφάδα με σχεδόν… διπλάσιες τιμές ξεχωρίζει σταθερά στα νότια, ενώ το Χαλάνδρι παίρνει την πρωτιά στα βόρεια προάστια. Δύο ακόμη περιοχές των βορείων προαστίων, το Μαρούσι και η Κηφισιά, περιλαμβάνονται στις πλέον δημοφιλείς περιοχές στις αναζητήσεις των υποψηφίων για αγορά σπιτιού, σε μια συγκυρία όπου η αγορά οδεύει, όπως βλέπουν τουλάχιστον οι μεσίτες, προς σταθεροποίηση.

Στη βόρεια Ελλάδα και δη τη Θεσσαλονίκη η δημοφιλέστερη περιοχή στις αναζητήσεις για αγορά είναι η Καλαμαριά, όπου η επέκταση του μετρό αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα, με την Πάτρα και τη Λάρισα να πρωταγωνιστούν στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Με βάση τα στοιχεία από αγοραπωλησίες ακινήτων που έχουν πραγματοποιηθεί -δεδομένου ότι στις αγγελίες οι ζητούμενες τιμές μπορεί να εμφανίζονται φουσκωμένες ακόμη και σε ποσοστό 15%-20% ώστε να ακολουθήσει το απαιτούμενο παζάρι ή ανάλογα να αποτυπώνουν τις υψηλές προσδοκίες των ιδιοκτητών- στην Αθήνα μεταξύ των πιο δημοφιλών περιοχών τις πιο ελκυστικές τιμές παρουσιάζει το Περιστέρι και ακολουθεί η Καλλιθέα: και στις δύο περιπτώσεις και όταν πρόκειται για παλιότερα σπίτια οι μέσες αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο διαμορφώνονται κάτω του ορίου των 2.000 ευρώ ανά τ.μ. και ειδικότερα για το μεν Περιστέρι στα 1.500 ευρώ ανά τ.μ. και για την Καλλιθέα στα 1.700 ευρώ ανά τ.μ..

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Bρέφος βρέθηκε χωρίς τις αισθήσεις του στην Αθήνα

Τα στοιχεία των τιμών προκύπτουν με βάση τις χιλιάδες αγοραπωλησίες που έχουν γίνει σε περίοδο 12μήνου από το μεγαλύτερο κτηματομεσιτικό δίκτυο της χώρας, τη REMAX Ηellas, ενώ ως προς τις πιο δημοφιλείς περιοχές για αγορά σπιτιών τα στοιχεία βασίζονται στις αναζητήσεις των χρηστών του δικτύου αγγελιών Spitogatos (www.spitogatos.gr), με πάνω από 3 εκατομμύρια μηνιαίους επισκέπτες που βλέπουν περισσότερες από 100 εκατομμύρια σελίδες τον μήνα.

Στροφή στα παλιά

Σε αυτή λοιπόν τη συγκυρία των υψηλών τιμών στην εγχώρια κτηματαγορά και με το δεδομένο ότι οι τιμές στα νεόδμητα έχουν πλέον ξεφύγει, αυξάνεται σταδιακά η μερίδα εκείνη των υποψήφιων αγοραστών -ειδικά όταν πρόκειται για το εγχώριο κοινό- που στρέφεται στις παλιότερες κατοικίες ή και στις πλήρως ανακατασκευασμένες. Η τάση της στροφής στα παλιά σπίτια αποτυπώνεται και στα στοιχεία της ΤτΕ, η οποία για το δεύτερο εξάμηνο του 2025 διαπιστώνει μεγαλύτερους ρυθμούς ανόδου στα παλιά διαμερίσματα (+7,6% σε ετήσια βάση) από τα νέα (+6,8%).

Το γεγονός διαπιστώνει και η ίδια η αγορά στην πράξη: «Στη νεόδμητη κατοικία λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής οι τιμές είναι σε ανοδική πορεία και είναι λιγότεροι οι Ελληνες που μπορούν να ανταποκριθούν. Υπάρχει επομένως μια ζήτηση για πλήρως ανακατασκευασμένα ακίνητα γιατί το ποσό που πρέπει να διαθέσει κανείς είναι σαφώς χαμηλότερο», δηλώνει ο κ. Φώτης Γιόφτσιος, διευθύνων σύμβουλος και αντιπρόεδρος της Ten Brinke Hellas, η οποία γνωρίζει εκ των έσω τις συνθήκες στην εγχώρια αγορά κατοικίας όντας από τους πλέον κινητικούς, μεγάλους παίκτες στο συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς όπου τρέχει δεκάδες έργα.

Πέραν λοιπόν των νέων κτιρίων που κατασκευάζει η θυγατρική στην Ελλάδα του φερώνυμου ολλανδικού ομίλου κυρίως προς τα νότια προάστια, αλλά πλέον και σε άλλες περιοχές και διαβλέποντας αυτή την τάση ειδικά από τους Ελληνες, η εταιρεία έχει ενεργοποιήσει, όπως ανακοίνωσε και επισήμως προ ημερών στο πλαίσιο του συνεδρίου υποδομών και μεταφορών ITC 2025 προ ημερών την εταιρεία Ten Βrinke Remodeling. «Με αυτή την εταιρεία εστιάζουμε σε παλιά διαμερίσματα ή και ολόκληρα συγκροτήματα τα οποία δεν ανακαινίζουμε απλά αλλά τα ανακατασκευάζουμε με ριζικές αλλαγές και αυξημένη λειτουργικότητα στο εσωτερικό των διαμερισμάτων ώστε να νιώθει ο αγοραστής ότι είναι και σε ένα νέο σπίτι, με νέα υλικά και φυσικά καλύτερα ενεργειακά χαρακτηριστικά. Ακριβώς τα ενεργειακά χαρακτηριστικά είναι ένα από τα τρία βασικά κριτήρια των ενδιαφερομένων αγοραστών αυτή τη στιγμή, αφού περίπου ένα ποσοστό 40% των υποψηφίων αγοράζει με βάση την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου και επιδιώκει χαμηλό ενεργειακό κόστος. Σημαντικό ρόλο για ένα ποσοστό 40% παίζουν οι υπαίθριοι χώροι κι ένα 20% λειτουργεί με κριτήριο την εύκολη πρόσβαση στον χώρο εργασίας».

Οι τιμές

Σε ό,τι έχει να κάνει με τις πιο δημοφιλείς περιοχές στις αναζητήσεις των αγγελιών, οι υψηλότερες αξίες με μέση τιμή που αγγίζει τις 7.000 ευρώ ανά τ.μ. και φυσικά με πολύ μεγάλες διακυμάνσεις ανάλογα με τη θέση, την εγγύτητα στη θάλασσα και τον όροφο που ακινήτου καταγράφονται για τα καινούρια σπίτια έως 5 ετών στην περιοχή της Γλυφάδας, όπου για τις πιο παλιές κατοικίες η μέση τιμή αγγίζει τις 4.600 ευρώ/τ.μ. Η Γλυφάδα είναι η δεύτερη πιο δημοφιλής περιοχή με βάση τις αναζητήσεις των χρηστών στο δίκτυο αγγελιών Spitogatos και περιλαμβάνεται και στις πιο δημοφιλείς επιλογές και για το ξένο κοινό.

Αντίθετα, στην περίπτωση της τρίτης δημοφιλέστερης περιοχής στην Αθήνα, στο Χαλάνδρι, το προφίλ του κοινού έχει να κάνει με ελληνικές οικογένειες που επιζητούν ανέσεις στην καθημερινότητα με οργανωμένη αγορά και ευκολία στις μετακινήσεις λόγω του μετρό. Στην περίπτωση του Χαλανδρίου, για τα πιο καινούρια σπίτια μέχρι πενταετίας η μέση τιμή διαμορφώνεται κοντά στα 4.000 ευρώ με μικρότερη, σε σύγκριση με άλλες περιοχές, την «ψαλίδα» για τα παλιά, όπου οι μέσες τιμές είναι στα πέριξ των 3.000 ευρώ/τ.μ.

Επίσης οικογένειες που αναζητούν όμως πιο καινούρια σπίτια σε πιο προσιτές τιμές είναι το προφίλ των υποψήφιων αγοραστών στο Περιστέρι, εκεί όπου καταγράφονται αξίες στα σπίτια μέχρι 5ετίας ακόμη και κάτω του ορίου των 3.000 ευρώ/τ.μ.. Αντίστοιχα και στα παλιά, από τις αγοραπωλησίες που έχουν γίνει προκύπτει μέση τιμή χαμηλά, κοντά στα 1.500 ευρώ/τ.μ. ως μέσος όρος πάντα.

Από τις πλέον δημοφιλείς περιοχές, επίσης στα βόρεια προάστια, είναι το Μαρούσι, συγκεντρώνοντας τα πάντα, συμπεριλαμβανομένων και των ανοικτών εγκαταστάσεων του ΟΑΚΑ που αποτελούν κίνητρο για οικογένειες με παιδιά. Ακριβώς βέβαια το γεγονός ότι η περιοχή αποτελεί επιχειρηματικό – εμπορικό κέντρο δημιουργεί και αυξημένη επιβάρυνση στο κομμάτι της κίνησης, ωστόσο δεν παύει να είναι στις πρώτες επιλογές για αγορά με τιμές στα πιο νέα σπίτια έως 5ετίας λίγο χαμηλότερα των 4.000 ευρώ/τ.μ. και για τα πιο παλιά μεταξύ 2.500-2.600 ευρώ/τ.μ. Το Μαρούσι πάντως είναι μια περιοχή που έχει κερδίσει εσχάτως και στο επενδυτικό κομμάτι από υποψήφιους αγοραστές που θεωρούν ότι λόγω του συνδυασμού των μεγάλων εγκαταστάσεων διαφορετικών χρήσεων στην περιοχή (νοσοκομεία, malls, εύκολη πρόσβαση σε ιδιωτικά σχολεία) και αναζητούν ακίνητα εισοδήματος υψηλών προδιαγραφών. Δεν είναι τυχαίο ότι πέραν των πιο συμβατικών κατασκευών έχουν γίνει και νέες πολυκατοικίες που προσφέρουν ιδιαίτερες ανέσεις, ακόμη και γυμναστήρια ή πισίνες.

Σταθερή αξία για το εγχώριο κοινό που διαθέτει μεγαλύτερη ρευστότητα αποτελεί η Κηφισιά, η οποία εσχάτως δείχνει να κερδίζει ειδικά ως προς τα καινούρια πολυτελή συγκροτήματα και στο ξένο κοινό. Εδώ μια μέση τιμή στα παλιά σπίτια, εκεί όπου έχουν γίνει αγοραπωλησίες, είναι στα 3.600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα νέα έως 5 ετών κοντά στις 5.200 ευρώ ανά τ.μ. με βάση τα στοιχεία από τη REMAX Hellas.

Σε ό,τι έχει να κάνει με τα επίπεδα της ζήτησης αυτή τη στιγμή στην αγορά την εικόνα δίνει ο κ. Γιάννης Ζιάβρας της REMAX Properties Investment με σημαντική παρουσία στα βόρεια της Αθήνας και όχι μόνο: «Υπάρχει γενικότερα μία επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης της ζήτησης γιατί η αγορά, αμέσως μετά τα χρόνια της δημοσιονομικής κρίσης και εν συνεχεία την πανδημία κυριολεκτικά έτρεχε και το πρώτο μεγάλο κύμα των αγοραστών είχε εμφανιστεί τότε. Βλέπουμε τώρα να περνάμε σε μια φάση σταθεροποίησης με ζήτηση σε πιο φυσιολογικά επίπεδα, η οποία έστω και αν δεν είναι αυτή που είχαμε συνηθίσει αμέσως μετά την πανδημία, παρ’ όλα αυτά υπάρχει. Θα δούμε και κάποιες διορθώσεις τιμών, χωρίς όμως να αναμένουμε κάτι πολύ μεγάλο και γενικευμένο, όπως στην προηγούμενη δεκαετία».

Ο κ. Ζιάβρας επισημαίνει ότι τη δεδομένη στιγμή και με την επιπλέον παράμετρο ότι υλοποιείται τώρα σειρά νέων έργων, ακόμη και πολύ υψηλών προδιαγραφών με τιμές στα 5.500- 6.000 ευρώ ανά τ.μ. σε πιο αστικά δημοφιλή προάστια, όπως το Χαλάνδρι ή το Μαρούσι, που απευθύνονται σε ποσοστό 95% κυρίως στους Ελληνες αγοραστές, «υφίσταται ακόμη αυτή η μερίδα του κοινού, αλλά είναι σε μικρότερα επίπεδα το ενδιαφέρον απ’ ό,τι στο παρελθόν – πριν από έναν-ενάμιση χρόνο. Σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, που είναι πρώτο στα βόρεια, αφού περικλείεται από περισσότερους από έναν σταθμούς μετρό, διαθέτει το ίδιο οργανωμένη αγορά, έχει εύκολη πρόσβαση στα μεγάλα εμπορικά κέντρα και σε καλά σχολεία η ζήτηση για μεταχειρισμένα είναι πολύ μεγάλη, όπως αντίστοιχα μεγάλη είναι και στο κομμάτι των μισθώσεων.

Το γεγονός ότι η περιοχή έχει και αρκετό απόθεμα μεταχειρισμένων καθιστά σχετικά πιο εύκολη την αγορά παλιότερων σπιτιών από οικογένειες με την προοπτική και της ανακαίνισης. Το Μαρούσι είναι λίγο πιο κάτω σε τιμές και παρουσιάζει κι αυτό ζήτηση, ενώ στην περίπτωση της Κηφισιάς βλέπουμε πλέον περισσότερους αγοραστές και από το εξωτερικό, δεδομένου ότι κατασκευάζονται πλέον και αρκετές, πολυτελείς κατοικίες με premium χαρακτηριστικά. Η Κηφισιά είναι μια πολύ καλή οικιστική περιοχή που δεν ακολούθησε τις αυξήσεις τιμών των νοτίων προαστίων, έχοντας αυτή τη στιγμή ένα καλό απόθεμα, ειδικά στα μεταχειρισμένα σπίτια, και είναι και η μεγαλύτερη διαφορά με τα νότια προάστια».

Στην άλλη πλευρά της Αθήνας, η Νέα Σμύρνη, επίσης, αποτελεί βασική επιλογή με σημαντικό απόθεμα παλιότερων κατοικιών που προσφέρονται και για οικογένειες, ενώ και η Καλλιθέα βρίσκεται στις πρώτες θέσεις της κατάταξης των αναζητήσεων λόγω των πιο προσιτών τιμών.

Η Θεσσαλονίκη

Ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία για την υπόλοιπη Ελλάδα, με το μετρό στη Θεσσαλονίκη να διαμορφώνει επίσης τάσεις και να ανεβάζει τις τιμές: πέραν του ιστορικού κέντρου που είναι και το πιο ακριβό με τιμές στα πιο νέα έως 5ετίας διαμερίσματα να διαμορφώνονται στα πέριξ των 4.300 ευρώ/τ.μ., η επέκταση προς Καλαμαριά έχει επίσης αυξήσει τα νούμερα στα επίπεδα κοντά στις 3.800 ευρώ κατά μέσο όρο για τα πιο νέα σπίτια έως 5ετίας, αν και υπάρχουν ουκ ολίγες περιπτώσεις με σαφώς υψηλότερες τιμές.

Πηγή: newmoney.gr