Ακίνητα στα… ύψη και χωρίς λόγο

Τα συνήθη επιχειρήματα των πωλητών είναι τα πολύ καλά υλικά που έχει το ακίνητο και η καλή περιοχή

Όλο και μεγαλύτερο γίνεται το «χάσμα» μεταξύ της τιμής πώλησης που ζητούν, ως επί το πλείστον αυθαίρετα, οι ιδιοκτήτες και της τιμής που είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι αγοραστές. Συχνά μάλιστα παρατηρείται το φαινόμενο για ακίνητα ηλικίας άνω των 30 ετών, και χωρίς κάποια ανακαίνιση, να ζητούνται τιμές παραπλήσιες των νεόδμητων κατασκευών της ίδιας περιοχής.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, η κατάσταση αυτή έχει σημαντικό αντίκτυπο στη λειτουργία της αγοράς κατοικίας, καθώς αφενός μεν πολλοί ενδιαφερόμενοι αγοραστές απογοητεύονται πλήρως και αναβάλλουν την απόφαση αγοράς, αφετέρου δε ο όγκος των αγοραπωλησιών μειώνεται αισθητά, κάτι που φαίνεται πλέον και στα έσοδα του προϋπολογισμού από τον φόρο μεταβίβασης, τα οποία μειώθηκαν κατά 4,62% ετησίως το φετινό οκτάμηνο (Ιανουάριος – Αύγουστος), παρότι οι τιμές πώλησης έχουν αυξηθεί κατά περίπου 10% τον τελευταίο χρόνο.

Όπως εξηγεί στην «Κ» η κ. Αννα Μωκάκου, επικεφαλής του μεσιτικού γραφείου New Life Real Estate, «είναι γεγονός ότι υπάρχουν πωλητές που έχουν παρασυρθεί από τις αυξήσεις των τιμών πώλησης που έχουν σημειωθεί τα τελευταία χρόνια, μετά από μια δεκαετή κρίση. Το γεγονός ότι πολλοί εξ αυτών πουλάνε χωρίς άμεση ανάγκη χρημάτων προκαλεί στρεβλώσεις, καθώς συχνά η ζητούμενη τιμή πλησιάζει εκείνη ενός νεόδμητου διαμερίσματος στην ίδια περιοχή». Σύμφωνα με την ίδια, τα συνήθη επιχειρήματα των πωλητών είναι τα πολύ καλά υλικά που έχει το ακίνητο και η καλή περιοχή, αγνοώντας όμως άλλα στοιχεία, όπως ότι π.χ. δεν πρόκειται να είναι το ίδιο ενεργειακά αποδοτικό σε σχέση με μια σύγχρονη κατασκευή.

Έτσι, για παράδειγμα, διαμέρισμα που χτίστηκε τη δεκαετία του 1960, και χωρίς να έχει ανακαινιστεί, πωλείτο από τον ιδιοκτήτη του αντί 5.000 ευρώ/τ.μ., απλώς και μόνον επειδή βρίσκεται στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, χωρίς όμως να προσφέρει θέα στην Ακρόπολη. Φυσικά, το σπίτι αυτό δεν πουλήθηκε ποτέ. Πολύ υψηλές ζητούμενες τιμές παρατηρούνται και σε παλιά σπίτια των νοτίων προαστίων, απλώς και μόνο λόγω της γειτνίασής ή της εγγύτητάς τους με το έργο του Ελληνικού. «Είχαμε περίπτωση διαμερίσματος 30ετίας, χωρίς ανακαίνιση, που ζητούσε τιμή 4.500 ευρώ/τ.μ.», αναφέρει η κ. Μωκάκου.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Ο νότιος περιφερειακός άξονας που θα «σώσει» κυκλοφοριακά το Ηράκλειο – Οι 13 οικισμοί που συρρικνώνονται και χάνονται περιουσίες!

Χαρακτηριστικό είναι και το παράδειγμα ημιτελούς οικοδομής (στα μπετά), που χρονολογείται από την περίοδο της οικονομικής κρίσης και βρίσκεται στα βόρεια προάστια. Οι ιδιοκτήτες ζητούν 2.000 ευρώ/τ.μ. για ακίνητο που χρειάζεται σχεδόν άλλα τόσα χρήματα για να μπορέσει να κατοικηθεί με τις σημερινές τιμές, με το συνολικό κόστος να υπολογίζεται σε τουλάχιστον 1,2 εκατ. ευρώ.

Οι περιπτώσεις αυτές δεν αποτελούν την εξαίρεση. Σύμφωνα με πηγές της αγοράς, ακόμη και σε περιοχές που έχουν υψηλή ζήτηση, οι υπερβολικές ζητούμενες τιμές, που απέχουν μόλις 5%-10% από την αντίστοιχη τιμή ενός νεόδμητου (ή έχουν και ίδια τιμή με το καινούργιο αν έχει γίνει ανακαίνιση), έχουν προκαλέσει «πάγωμα» των αγοραπωλησιών και κατακόρυφη πτώση του αγοραστικού ενδιαφέροντος. Αυτό που δεν υπολογίζουν οι πωλητές είναι ότι οι περισσότεροι αγοραστές αδυνατούν να ανταποκριθούν οικονομικά στο κόστος αγοράς ενός νεόδμητου διαμερίσματος που ξεκινάει από περίπου 3.500 ευρώ/τ.μ. και εφόσον πρόκειται για κάποια περιοχή των βορείων και των νοτίων προαστίων ξεπερνάει με ευκολία τις 5.000 ευρώ/τ.μ.

Αυτός είναι και ο λόγος που στρέφονται σε πιο παλιές κατασκευές. Όταν όμως βλέπουν σπίτια χωρίς μόνωση και αντισεισμική θωράκιση να ζητούνται σε τιμές πολύ κοντά με εκείνες ενός νεόδμητου, ουσιαστικά ακυρώνουν κάθε σκέψη αγοράς.

Σύμφωνα με μεσίτες, οι πραγματικές τιμές στις οποίες γίνονται πράξεις αγοραπωλησίας μπορεί να είναι ακόμη και 30% χαμηλότερες σε σχέση με την αρχική ζητούμενη τιμή πώλησης, εφόσον φυσικά ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να πουλήσει. Όπως εξηγούν, κάποιοι ιδιοκτήτες απλώς αναρτούν μια αγγελία με την τιμή στην οποία θα ήθελαν να πουλήσουν, αδιαφορώντας για το εάν θα βρουν αγοραστή.

Ουσιαστικά δηλαδή έχουν καθαρά κερδοσκοπική προσέγγιση απέναντι στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, με δεδομένο ότι πλέον και οι ξένοι αγοραστές είναι λιγότεροι μετά τις αλλαγές στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», αλλά και τους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση, και το γεγονός ότι συνήθως προτιμούν νεόδμητες κατασκευές, η τακτική του «θα ζητήσω τον ουρανό με τ’ άστρα και κάποιος θα έρθει» μάλλον δεν θα αποδίδει πλέον.

Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, αν μια αγγελία έχει τιμή τουλάχιστον 15% υψηλότερη από την τιμή που η αγορά θεωρεί εύλογη, τότε η πιθανότητα να πουληθεί το ακίνητο μειώνεται κατά 85%.