Αλλάζει το καθεστώς για τις εξώσεις και μισθώσεις σπιτιών και καταστημάτων – Σε ρόλο δικαστών πλέον οι δικηγόροι!

Για θετικές αλλαγές που εξασφαλίζουν συνάμα και ιδιοκτήτες και ενοικιαστές κάνει λόγο εκ μέρους της ΕΝΙΔΑΝΗ ο  Γιώργος Αράπογλου

Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς γύρω από τις εξώσεις και μισθώσεις σπιτιών φέρνει το νέο θεσμικό καθεστώς που τέθηκε σε ισχύ την Πρωτομαγιά, βάζοντας μάλιστα για λόγους ταχύτητας και απλούστευσης των διαδικασιών τους δικηγόρους σε ρόλους δικαστών!

Εδώ βεβαίως δεν υπάρχει ουσιαστικά δικονομική αλλά ουσιαστικά γραφειοκρατική λειτουργία απλής εξέτασης εγγράφων, οπότε η αξιοποίηση δικηγόρων αντί για δικαστών που έχουν μεγάλο φόρτο με άλλες υποθέσεις, θεωρείται ότι δεν παίζει κάποιον αρνητικό ρόλο. Ίσα-ίσα  παρέχει μονάχα όφελος, σε μια αλλαγή που κρίνεται εν πολλοίς θετική. Όπως χαρακτηριστικά σχολιάζει στο cretaone.gr ο δικηγόρος και υπεύθυνος ενημέρωσης της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Ηρακλείου Γιώργος Αράπογλου, πρόκειται για μια win-win για όλους θεσμική αλλαγή αφού ναι μεν προσφέρει μεγαλύτερη ταχύτητα αλλά ταυτόχρονα διασφαλίζει τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές ακινήτων. Σημειώνεται ότι η ίδια διαδικασία, πέρα από τις κατοικίες, ισχύει και για τις επαγγελματικές μισθώσεις, δηλαδή τα καταστήματα. 

Ενοίκια-εξώσεις: Τι έχει αλλάξει με τον νέο νόμο από την 1η Μαϊου

Με  την ενεργοποίηση, από την 1η Μαϊου,  του νόμου 5221/2025, εισάγονται ταχύτερες διαδικασίες για την απόδοση μισθίου, δηλαδή την αποχώρηση ενοικιαστή από ένα ακίνητο μετά τη λήξη της μίσθωσης. Δίνεται πλέον η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου και σε περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης, όχι μόνο όταν υπάρχουν οφειλές ενοικίων. Μέχρι σήμερα, σε πολλές τέτοιες περιπτώσεις απαιτούνταν η προσφυγή στη συνήθη δικαστική διαδικασία, η οποία μπορούσε να διαρκέσει  από πολλούς μήνες μέχρι και 2 με 2,5 χρόνια!

Με το νέο καθεστώς, , οι σχετικές διαταγές δεν εκδίδονται πλέον από δικαστές αλλά από πιστοποιημένους δικηγόρους, βάσει της απόφασης του υπουργείου Δικαιοσύνης, επιταχύνοντας σημαντικά την ανάκτηση τόσο των οφειλόμενων ενοικίων όσο και των ακινήτων Σε κάθε Πρωτοδικείο της χώρας θα καταρτίζονται ειδικοί κατάλογοι δικηγόρων. Αυτοί θα επιλέγονται με συγκεκριμένα κριτήρια ώστε να διασφαλίζεται η εμπειρία και η αξιοπιστία τους.

Με βάση τα δεδομένα εκτιμάται ότι  διασφαλίζεται το στοιχείο των αμερόληπτων διαδικασιών, με τους ιδιοκτήτες να έχουν πλέον στα χέρια τους ένα συγκεκριμένο πλαίσιο και χρονικό ορίζοντα απομάκρυνσης του ενοικιαστή .Ο δικηγόρος που αναλαμβάνει μια υπόθεση υποχρεούται να εκδώσει τη σχετική διαταγή μέσα σε 20 ημέρες από την ανάθεση. Η διαδικασία καλύπτει τόσο τη διαταγή πληρωμής για τα οφειλόμενα ενοίκια όσο και τη διαταγή απόδοσης μισθίου, δηλαδή την απομάκρυνση του ενοικιαστή όταν δεν πληρώνει ή όταν έχει λήξει η μίσθωση και δεν αποχωρεί.

Την ίδια ώρα μπαίνει ένα εύλογο χρονικό διάστημα προστασίας και των ενοικιαστών αφού αθροιστικά τους εξασφαλίζεται, χωρίς σημειωτέον δική τους δαπάνη ή επιβάρυνση, ένα διάστημα 6 μηνών για να μεταστεγαστούν αλλού. Μάλιστα υπάρχει και δυνατότητα δικαστικής παράτασης εφόσον συντρέχουν αποχρώντες λόγοι.

Το σημαντικό είναι ότι η νέα διαδικασία δεν καταργεί την παραδοσιακή διαδικασία μέσω της δικαστικής οδού. Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν αμφισβητήσεις, όπως διαφωνίες για τη λήξη της μίσθωσης ή διεκδικήσεις αποζημιώσεων, οι υποθέσεις εξακολουθούν να οδηγούνται στα δικαστήρια μέσω της κλασσικής αγωγής, ένας δρόμος βεβαίως που έχει ταλαιπωρία και καθυστερήσεις.

Γιώργος Αράπογλου- Δικηγόρος, υπεύθυνος ενημέρωσης της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ν. Ηρακλείου

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Γιώργος Μυλωνάκης: Νέο ιατρικό ανακοινωθέν για την κατάσταση της υγείας του

Γιώργος Αράπογλου-Ε.Ν.Ι.Δ.Α.Ν.Η: «Θετικές αλλαγές, εξασφαλίζονται και οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές»

«Για να συνοψίσουμε το νέο καθεστώς, η διαδικασία έχει ως εξής: Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, και μη αποχώρησης του εκιμισθωτή, ο ιδιοκτήτης αποστέλλει εξώδικη πρόσκληση στον ενοικιαστή, δίνοντας προθεσμία 3 μηνών για αποχώρηση. Εάν ο ενοικιαστής δεν αποχωρήσει, ο ιδιοκτήτης καταθέτει αίτηση για την λεγόμενη διαταγή απόδοσης μισθίου.
Η απόφαση  θα επικυρώνονται εντός ενός μήνα όχι από δικαστή αλλά από ειδικά καταρτισμένο  δικηγόρο που επιλέγεται βάσει συγκεκριμένου καταλόγου και κριτηρίων.
Μετά την επικύρωση, η απόφαση επιδίδεται στον ενοικιαστή, ο οποίος έχει επιπλέον 2 μήνες για να αποχωρήσει. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης, ακολουθεί έξωση. 

Ουσιαστικά λοιπόν δίνεται αθροιστικά ένα χρονικό περιθώριο 6 μηνών στον ενοικιαστή, ώστε να μπορέσει να βρει άλλο σπίτι να μείνει.

Εδώ βεβαίως θα πρέπει να τονίσουμε κάτι πολύ σημαντικό. Για να εφαρμοστεί η νέα αυτή θεσμική διαδικασία, απαιτείται, υποχρεωτικά, χειρόγραφο μισθωτήριο με υπογραφές . Δεν φτάνει δηλαδή η  απλή ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ. Χρειάζεται χειρόγραφο, υπογεγραμμένο μισθωτήριο, το τονίζω ξανά. Είναι αυτό που εμείς ως Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Ν. Ηρακλείου λέμε συνεχώς στους ιδιοκτήτες. Να θυμούνται το βασικό, κρίσιμο τρίπτυχο: Λεφτά, χαρτί, κλειδί, αυτά τα 3  ταυτόχρονα» ανέφερε στο cretaone.gr ο δικηγόρος και Υπεύθυνος Ενημέρωσης της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ν. Ηρακλείου Γιώργος Αράπογλου.

«Σαν διαδικασία είναι ένα μέτρο προς τη σωστή κατεύθυνση. Ουσιαστικά είναι win-win και για τις 2 εμπλεκπόμενες πλευρές. Ο  ενοικιαστής έχει από τον νόμο και δίχως καμία δική του ενέργεια ή δαπάνη, τουλάχιστον 6 μήνες στη διάθεση του για την μετεγκατάσταση του σε άλλο ακίνητο που είναι ένας εύλογος χρόνος τηρουμένων βεβαίως των αναλογιών, μιας και κανείς δεν μπορεί να παραγνωρίσει τη στεγαστική κρίση και την έλλειψη διαθέσιμων σπιτιών. Πριν την εφαρμογή του νόμου, ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση που απαιτούσε το ακίνητο λόγω λήξης της μίσθωσης, ήταν υποχρεωμένος να μπει σε διαδικασία με άσκηση αγωγής στο δικαστήριο. Με  βάση το προηγούμενο καθεστώς, ο ιδιοκτήτες έμπλεκε σε μια  διαδικασία ,η οποία  ήταν αρκετά χρονοβόρα καθώς από τον χρόνο κατάθεσης της αγωγής μέχρι την έκδοση της απόφασης, το χρονικό διάστημα σε πολλά Πρωτοδικεία και εδώ στον τόπο μας , ήταν  κατ΄ ελάχιστον έναν χρόνο και με τυχόν αναβολές ακόμα και 2 χρόνια!» συνέχισε ο Γιώργος Αράπογλου για να συμπληρώσει:

«Η διαδικασία αυτή που τέθηκε τώρα σε ισχύ,  είναι και πιο σύντομη χρονικά και λιγότερο κοστοβόρα σε σχέση με την διαδικασία της άσκησης αγωγής. Σε σχέση με την διαδικασία αυτή, απαλλάσσονται οι δικαστές από επιπλέον καθήκοντα και άρα αποφορτίζεται και η λειτουργία και απονομή της δικαιοσύνης.

Κι αυτό χωρίς να υπάρχει κάποια αρνητική συνέπεια αφού οι υποθέσεις αυτές  δεν απαιτούν δικονομική κρίση αλλά βασίζονται σε έγγραφα. Επειδή επιλέγεται ο δικηγόρος που θα υπογράψει την πράξη αυτή, την δικαστική απόφαση με αλφαβητική σειρά, διασφαλίζεται το στοιχείο της αμεροληψίας και με τον τρόπο αυτό δεν θα υπάρχει τρόπος παρέμβασης είτε από τον ιδιοκτήτη είτε από τον δικηγόρο του στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί τον φάκελο της υπόθεσης.

Σε κάθε περίπτωση και ο ενοικιαστής  διασφαλίζεται καθώς ,είτε σε περίπτωση οφειλής μισθίου είτε λόγω λήξης της διάρκειας μίσθωσης, διατηρεί το δικαίωμα του να ασκήσει ανακοπή και να ζητήσει με την προσωρινή διαταγή την αναστολή της εκτέλεσης της απόφασης. Ζητώντας  περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιονδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει».

ΓΙΑΝΝΗΣ ΠΑΝΑΓΟΠΟΥΛΟΣ/ EUROKINISSI

Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας

– Ο ιδιοκτήτης απευθύνεται στον δικηγόρο του για την υπόθεση. Δεν επιλέγει τον πιστοποιημένο δικηγόρο που εκδίδει τη διαταγή, καθώς αυτός ορίζεται αυτόματα από το Πρωτοδικείο.

– Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης, ενεργοποιείται η νέα διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία λειτουργεί παράλληλα με την παλιά αλλά είναι ταχύτερη.

– Για μη πληρωμή ενοικίων παραμένουν οι ίδιες προθεσμίες: 15ήμερη εξώδικη προειδοποίηση και στη συνέχεια διαδικασία που ολοκληρώνεται περίπου σε 3 μήνες.

– Για λήξη μίσθωσης προβλέπεται τρίμηνη εξώδικη προθεσμία και δίμηνη προθεσμία εκτέλεσης, δηλαδή τουλάχιστον 6 μήνες συνολικά για την αποχώρηση.

– Ο δικηγόρος συντάσσει εξώδικο, ετοιμάζει τον φάκελο και καταθέτει αίτηση στο Πρωτοδικείο μαζί με παράβολο 300 ευρώ.

– Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου ορίζει με σειρά έναν πιστοποιημένο δικηγόρο, χωρίς δυνατότητα παρέμβασης από τα εμπλεκόμενα μέρη.

– Ο πιστοποιημένος δικηγόρος ελέγχει τον φάκελο εντός 20 ημερών και, εφόσον είναι πλήρης, υπογράφει τη διαταγή, δίνοντας και το δικαίωμα ανακοπής στον ενοικιαστή.

– Εκδίδεται το εκτελεστό απόγραφο και επιδίδεται στον ενοικιαστή, με προθεσμία αποχώρησης 20 ημερών ή 2 μηνών, ανάλογα με την περίπτωση.

– Ο ενοικιαστής μπορεί να προσφύγει δικαστικά με ανακοπή και ασφαλιστικά μέτρα, ζητώντας επιπλέον χρόνο αν υπάρχει λόγος.

– Στη λήξη μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει εγγυημένο από τον νόμο τουλάχιστον 6 μήνες για να μετακομίσει χωρίς κόστος, ενώ ο ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με τα έξοδα της διαδικασίας.