Φθηνές τιμές ζώνης… τέλος! Νέα δεδομένα στα ακίνητα από το 2026 – Δείτε πίνακα

Πρόκειται για συνολικά 2.167 περιοχές

Πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη θα κληθούν να βάζουν πλέον χιλιάδες ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σε πάνω από 2.000 εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας.

Το φθινόπωρο και αμέσως μετά τις θερινές διακοπές το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ετοιμάζεται να κλείσει τις «τρύπες» στο σύστημα υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, οι οποίες επί χρόνια επέτρεπαν σε ορισμένες περιοχές ή ζώνες να διατηρούν υπερβολικά χαμηλές αντικειμενικές τιμές, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να πληρώνουν λιγότερους φόρους σε σχέση με ιδιοκτήτες αντίστοιχων ακινήτων σε παραπλήσιες περιοχές. Στο στόχαστρο μπαίνουν άμεσα 145 δήμοι και κοινότητες που έχουν ξεφύγει από το ραντάρ της Εφορίας.

Πρόκειται για συνολικά 2.167 περιοχές (ζώνες) οι οποίες για χρόνια παρέμειναν εκτός του συστήματος Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξίας Ακινήτων (ΑΠΑΑ) της χώρας.

«Γκάζι» για αυξήσεις

Με τα νέα δεδομένα, παρτίδες με την Εφορία θα ανοίξουν, στα τέλη του 2025 ή αρχές του 2026, οι ιδιοκτήτες με παραθαλάσσια οικόπεδα, εξοχικές κατοικίες και ακίνητα-φιλέτα σε περιοχές της χώρας που μπαίνουν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα, βάζοντας «φωτιά» στον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ και τους φόρους μεταβίβασης, που θα αυξηθούν έως και 200% ενδεχομένως σε πολλές περιπτώσεις. Σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις, τουλάχιστον 180-200 εκατ. ευρώ θα είναι τα επιπλέον έσοδα που θα περιέλθουν στα κρατικά ταμεία από τα ακίνητα αυτά, καθώς τα περισσότερα βρίσκονται σε οικισμούς εκτός σχεδίου με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία για την αξία των κτισμάτων των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων και, ως εκ τούτου, πληρώνουν ελάχιστο φόρο.

Τις αλλαγές αυτές θα προετοιμάσουν, δουλεύοντας υπερωριακά μέχρι και το τέλος του έτους (συνολικά έως 120 επιπλέον ώρες κάθε υπάλληλος), οι υπηρεσίες του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Σύμφωνα με έγγραφο του γενικού γραμματέα Οικονομικής Πολιτικής και Στρατηγικής, Γιώργου Χριστόπουλου, «παρίσταται ανάγκη παροχής εργασίας πέρα από το κανονικό ωράριο» και «σε στενά χρονικά όρια» για υπαλλήλους του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι «αυξημένες υπηρεσιακές ανάγκες» με στόχο:

■ Την αναδιαμόρφωση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των αξιών ακινήτων.
■ Την επέκταση, επικαιροποίηση και πλήρη ψηφιοποίησή του στο πλαίσιο της επαρκούς και δίκαιης αποτίμησης της ακίνητης περιουσίας για δημοσιονομικούς λόγους.

Τι αλλάζει φέτος…

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΘΟ, έως τα τέλη του 2025 θα προχωρήσουν οι εξής μεγάλες αλλαγές:

■ Επέκταση αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα: Αφορά 2.167 περιοχές που αντιστοιχούν στο 1,5% της ελληνικής επικράτειας όπου έλειπαν τα απαιτούμενα στοιχεία εκτιμητών. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτές τις ζώνες η αλλαγή θα είναι δραστική. Μέχρι σήμερα ο φόρος υπολογιζόταν με βάση συγκριτικά στοιχεία, πρακτική που οδηγούσε συνήθως σε σημαντικά χαμηλότερες επιβαρύνσεις σε φόρους κατοχής και μεταβιβάσεων.

Αυτό πλέον αλλάζει. Με την ένταξη μπαίνει τέλος στις «εξαιρέσεις» και οι αξίες ακινήτων δεν θα είναι πλέον τόσο πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές στις περιοχές αυτές. Οι ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων θα κληθούν έτσι να πληρώσουν «κανονικό» φόρο, αντίστοιχο δηλαδή με εκείνον που πληρώνει όποιος έχει ακίνητο σε ενταγμένες περιοχές όπου ισχύει ήδη το σύστημα των αντικειμενικών. Ετσι, πρακτικά από το 2026 καταργείται ο «συγκριτικός» τρόπος υπολογισμού καθώς θα εφαρμόζεται πλήρως ο αντικειμενικός.

Η επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών στην Αττική αγγίζει περιοχές από τη Βάρκιζα, τα Λεγραινά, την Αγία Μαρίνα, τον Χάρακα και το Δασκαλειό έως το Πόρτο Ράφτη, τη Σαλαμίνα, τα Κύθηρα ή την Αίγινα. Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) και τη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή). Σε κάποιες περιπτώσεις ο φόρος μεταβίβασης θα αυξηθεί έως και 200% ενδεχομένως εν σχέσει με σήμερα.

■ Ψηφιακά όλες οι αντικειμενικές τιμές: Εντός του έτους ή αρχές του 2026 θα ολοκληρωθεί η ψηφιοποίηση των ζωνών για όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών ώστε να αυτοματοποιείται η επεξεργασία και αναπροσαρμογή τους.

Τι αλλάζει μετά…

Αυτό θα είναι και το πρώτο μεγάλο βήμα πριν τη συνολική αναθεώρηση των αντικειμενικών σε ολόκληρη τη χώρα. Επί του παρόντος δεν αναμένεται να αλλάξουν οι τιμές της Εφορίας στο 98,5% των περιοχών όπου ισχύει ήδη το αντικειμενικό σύστημα. Θα μείνουν παγωμένες στα σημερινά επίπεδα. Και, όπως όλα δείχνουν, το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει αποφασίσει να μην «πειράξει» τα επίπεδα των αντικειμενικών ούτε το επόμενο έτος -ή μέχρι τις εκλογές τουλάχιστον- παρότι σε πολλές εμπορικές περιοχές τα συμβόλαια γίνονται σε πολλαπλάσιες των τιμών της Εφορίας.

Ωστόσο, το 2027 έρχεται μαζικά νέα προσαρμογή για τα ακίνητα σε όλη την Ελλάδα με βάση το αυτοματοποιημένο σύστημα, το οποίο θα παρακολουθεί ηλεκτρονικά τις αυξομειώσεις των εμπορικών τιμών στην κτηματαγορά. Η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα γίνεται αυτόματα με βάση ένα νέο πληροφοριακό σύστημα στο οποίο θα καταγράφονται όλες οι τάσεις αλλά και τα δεδομένα της αγοράς, εξισώνοντας τις αντικειμενικές με τις πραγματικές τιμές διαρκώς.

Ο νέος «λογαριασμός»

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών (στις 2.167 περιοχές αρχικά) θα πυροδοτήσει ένα ντόμινο αυξήσεων σε περισσότερους από 20 φόρους και τέλη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία.

Οι κυριότεροι φόροι που επηρεάζονται είναι:

ΕΝΦΙΑ: Ο κύριος και ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζονται απευθείας με βάση την τιμή ζώνης, φέρνοντας αυξήσεις έως και 200%.

Φόροι Μεταβίβασης, Γονικών Παροχών, Δωρεών και Κληρονομιών: Η βάση υπολογισμού τους είναι πλέον η αντικειμενική αξία του ακινήτου, δίνοντας τέλος στον «συγκριτικό» τρόπο υπολογισμού από τον τοπικό έφορο.

Τεκμήρια Διαβίωσης: Η αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης για κύρια και δευτερεύουσα κατοικία θα αυξηθεί.

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ): Ενσωματώνεται στους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας.

Πολεοδομικά Πρόστιμα: Τα πρόστιμα για αυθαίρετες κατασκευές και παραβάσεις συνδέονται άμεσα με την αξία του ακινήτου.