Κατασχεμένα ακίνητα: Η νέα ρύθμιση που ξεμπλοκάρει τις πωλήσεις – Η διαδικασία βήμα-βήμα

Η νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ επιτρέπει την πώληση κατασχεμένων ακινήτων χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής, διευκολύνοντας ιδιοκτήτες, αγορά ακινήτων και ταχύτερη είσπραξη εσόδων από το Δημόσιο

Σε εφαρμογή τέθηκε η νέα διαδικασία για την άρση κατασχέσεων ακινήτων με σκοπό την πώλησή τους, μετά τη δημοσίευση στο ΦΕΚ (4719 Β’/30.7.2026) της απόφασης Α1158/2026 του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Η απόφαση, που εκδόθηκε σε εφαρμογή του άρθρου 18 του ν. 5293/2026 και προωθήθηκε νομοθετικά από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης και υπουργό Επικρατείας, Κωστή Χατζηδάκη, αλλάζει ριζικά το μέχρι σήμερα καθεστώς, καθώς επιτρέπει την αποδέσμευση ενός κατασχεμένου ακινήτου προκειμένου να πωληθεί, χωρίς να απαιτείται προηγουμένως η πλήρης εξόφληση της οφειλής προς το Δημόσιο.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) υποδέχθηκε θετικά τη νέα ρύθμιση, χαρακτηρίζοντάς την «λύτρωση» για χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα έβλεπαν την περιουσία τους να παραμένει εγκλωβισμένη. Όπως επισημαίνει, η νέα διαδικασία αίρει ένα διαχρονικό αδιέξοδο, επιτρέποντας στους πολίτες να αξιοποιήσουν ή να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους ακόμη και όταν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές.

Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, υλοποιείται ένα πάγιο αίτημά της, καθώς για πρώτη φορά δίνεται η δυνατότητα πώλησης κατασχεμένου ακινήτου και ταυτόχρονης εξόφλησης μέρους της οφειλής από το τίμημα της συναλλαγής, χωρίς να απαιτείται η ολοκληρωτική εξόφληση του χρέους πριν από τη μεταβίβαση. Η εφαρμοστική απόφαση της ΑΑΔΕ καθορίζει με σαφήνεια τόσο τα κριτήρια όσο και τα στάδια της διαδικασίας.

Ποιο αδιέξοδο καταργεί η νέα ρύθμιση

Μέχρι σήμερα, όταν ένα ακίνητο είχε κατασχεθεί από το Δημόσιο, η μεταβίβασή του ήταν ουσιαστικά αδύνατη. Ακόμη και αν υπήρχε ενδιαφερόμενος αγοραστής, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε να ολοκληρώσει την πώληση, καθώς προϋπόθεση ήταν η εξόφληση ολόκληρης της οφειλής πριν από την άρση της κατάσχεσης.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Θρήνος στο ελληνικό ποδόσφαιρο – Πέθανε ο Νίκος Παπαδόπουλος

Έτσι δημιουργούνταν ένας φαύλος κύκλος: ο πολίτης δεν είχε τη δυνατότητα να πουλήσει το ακίνητό του για να εξοφλήσει το χρέος του και, ταυτόχρονα, το Δημόσιο δεν μπορούσε να εισπράξει τα οφειλόμενα. Χιλιάδες ακίνητα παρέμεναν εκτός αγοράς επί χρόνια, χωρίς να μπορούν ούτε να πωληθούν ούτε να αξιοποιηθούν.

Οι τρεις βασικές προϋποθέσεις

Με την εισαγωγή του νέου άρθρου 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, η κατάσχεση μπορεί πλέον να αρθεί ώστε να ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία, αρκεί να πληρούνται τρεις βασικές προϋποθέσεις:

-Ο πωλητής να μπορεί να λάβει φορολογική ενημερότητα (βεβαίωση οφειλής), με παρακράτηση μέρους του τιμήματος υπέρ του Δημοσίου.

-Η πώληση να πραγματοποιείται σε δίκαιη αξία, η οποία δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη ούτε από την εμπορική αξία που ίσχυε κατά τον χρόνο επιβολής της κατάσχεσης ούτε από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.

-Μέρος του τιμήματος να αποδίδεται στο Δημόσιο, με τον συμβολαιογράφο να παρακρατεί τουλάχιστον το 25% του υπολοίπου της οφειλής, ανάλογα με τη φορολογική εικόνα και τη συνέπεια του πωλητή.

Πώς γίνεται η διαδικασία

Η διαδικασία ξεκινά με τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών, όπως πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή. Η τελευταία είναι υποχρεωτική όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια ή όταν δεν έχει προσδιοριστεί η εμπορική αξία σύμφωνα με την ΠΟΛ 1011/2018.

Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», προς την αρμόδια υπηρεσία είσπραξης.

Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει την αίτηση και, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης με ισχύ ενός μήνα. Στην απόφαση προσδιορίζεται το ποσό που θα παρακρατηθεί από το τίμημα της πώλησης.

Κατά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το προβλεπόμενο ποσό και το αποδίδει στη Φορολογική Διοίκηση. Μετά την καταβολή του, εκδίδεται η οριστική άρση της κατάσχεσης, ολοκληρώνεται η μεταβίβαση και ο πωλητής εισπράττει το υπόλοιπο του τιμήματος.

Οι δικλίδες προστασίας για τους ιδιοκτήτες

Η νέα διαδικασία συνοδεύεται από συγκεκριμένες ασφαλιστικές δικλίδες για την προστασία των ιδιοκτητών.

Το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί σε τίμημα χαμηλότερο από την πραγματική ή την αντικειμενική του αξία, ενώ η παρακράτηση υπέρ του Δημοσίου δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το ποσό της πώλησης, ώστε ο πωλητής να μη χρειάζεται να καταβάλει επιπλέον χρήματα από δικούς του πόρους.

Παράλληλα, όταν η οφειλή έχει ήδη εξασφαλιστεί πλήρως με άλλο ακίνητο, το ακίνητο που πωλείται αποδεσμεύεται χωρίς καμία παρακράτηση και ο ιδιοκτήτης εισπράττει ολόκληρο το τίμημα.

Πώς υπολογίζεται το ποσό που παρακρατείται

Το ποσοστό της παρακράτησης καθορίζεται μέσω συστήματος βαθμολόγησης, το οποίο αξιολογεί τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη με βάση πέντε αντικειμενικά κριτήρια:

-τη συνέπεια στην εξυπηρέτηση ρυθμισμένων οφειλών (έως 10 βαθμούς),

-τη συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20 βαθμούς),

-τις καταβολές που έγιναν μετά την επιβολή της κατάσχεσης (έως 15 βαθμούς),

-το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την κατάσχεση έως την αίτηση (έως 25 βαθμούς),

-και την προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμούς).

Όσο υψηλότερη είναι η συνολική βαθμολογία, τόσο μικρότερο είναι το ποσοστό της παρακράτησης. Συγκεκριμένα:

-80-100 βαθμοί: παρακράτηση 25%

-60-79 βαθμοί: παρακράτηση 45%

-40-59 βαθμοί: παρακράτηση 65%

-20-39 βαθμοί: παρακράτηση 85%

-0-19 βαθμοί: παρακράτηση 100%

Παράδειγμα εφαρμογής

Εάν ένας ιδιοκτήτης οφείλει 80.000 ευρώ και συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, το Δημόσιο θα παρακρατήσει 20.000 ευρώ, δηλαδή το 25% της οφειλής, αντί να απαιτήσει ολόκληρο το ποσό πριν από την πώληση, όπως ίσχυε μέχρι σήμερα.

Σημαντική αλλαγή για την αγορά ακινήτων

Η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι η νέα ρύθμιση δίνει μια ουσιαστική και ρεαλιστική λύση σε χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς τους επιτρέπει να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, να μειώσουν τις οφειλές τους και να εισπράξουν το υπόλοιπο του τιμήματος της πώλησης. Ταυτόχρονα, το Δημόσιο διασφαλίζει την άμεση είσπραξη μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών, ενώ επανεντάσσονται στην αγορά ακίνητα που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά «παγωμένα», συμβάλλοντας στη μεγαλύτερη κινητικότητα της κτηματαγοράς.

newmoney.gr