Αυστηρές προδιαγραφές, ΦΠΑ 13% και η τριετής φοροαπαλλαγή για τα παραδοσιακά μισθώματα ανατρέπουν τα δεδομένα στην εγχώρια κτηματαγορά και τις αποδόσεις των ακινήτων

Τα Airbnb αρχίζουν να λιγοστεύουν στο Μητρώο, με χιλιάδες λιγότερες καταχωρίσεις και τους περιορισμούς να ανακόπτουν την επέκταση της προσφοράς. Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει μείωση κατά 4.450 εγγραφές έναντι του 2024, συνδέοντας την υποχώρηση και με τα μέτρα για τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας του Οκτωβρίου, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης περιορίστηκαν τον Μάρτιο του 2026 σε 203.122, έναντι 207.572 το 2024. Η πτώση φτάνει το 2,1% και αφορά το σύνολο της βραχυχρόνιας μίσθωσης που καταγράφεται στο Μητρώο, όχι αποκλειστικά την πλατφόρμα Airbnb.

Για τους ιδιοκτήτες, οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές και στις μεταβιβάσεις προστίθενται στους φόρους, στα έξοδα και στις απαιτήσεις λειτουργίας. Η απόφαση για αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω πλατφορμών εξαρτάται από το καθαρό εισόδημα που απομένει, ενώ τα κίνητρα για τη μακροχρόνια μίσθωση βάζουν στη σύγκριση και την επιλογή του σταθερού ενοικίου.

Η εικόνα στην Αθήνα

Η αλλαγή είχε ήδη αρχίσει να αποτυπώνεται στο κέντρο της πρωτεύουσας. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, οι αριθμοί μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) μειώθηκαν μέσα σε έναν χρόνο κατά περίπου 1.500, από λίγο πάνω από 14.000 σε λίγο κάτω από 12.500. Ο υπουργός συνέδεσε τη μείωση με την πολιτική περιορισμού των νέων εγγραφών στα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα, διευκρινίζοντας ότι πρόκειται για μία από τις παρεμβάσεις για το στεγαστικό.

Πρόσθετη ένδειξη υποχώρησης των ενεργών καταχωρίσεων στην Αθήνα δίνει η AirDNA. Στη δική της γεωγραφική αγορά «Athens», καταγράφει τον Σεπτέμβριο του 2026 περίπου 13.820 ενεργές καταχωρίσεις, μειωμένες κατά 29,2% σε ετήσια βάση. Βέβαια η μέτρηση καλύπτει καταχωρίσεις σε ψηφιακές πλατφόρμες και έχει διαφορετική περίμετρο και μεθοδολογία από το Μητρώο της ΑΑΔΕ.

Πού δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές

Στις περιοχές όπου εφαρμόζεται το πάγωμα, δεν επιτρέπεται η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής. Στην Αθήνα, το μέτρο αφορά το 1ο, το 2ο και το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Για την εφαρμογή του, καθοριστικό είναι σε ποιο δημοτικό διαμέρισμα υπάγεται το ακίνητο.

Αντίστοιχος περιορισμός ισχύει από την 1η Ιουλίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης. Πρόκειται για μεταγενέστερη παρέμβαση, η οποία δεν περιλαμβάνεται χρονικά στην καταγραφή του Μαρτίου που παρουσιάζει η ΤτΕ. Παράλληλα, στις ίδιες ζώνες, ακίνητα που μεταβιβάζονται εν ζωή διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν όσο διαρκεί η απαγόρευση.

Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις

Ο κανόνας αφορά πωλήσεις, γονικές παροχές και δωρεές. Η προηγούμενη λειτουργία ενός ακινήτου ως Airbnb δεν εξασφαλίζει ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να συνεχίσει την ίδια δραστηριότητα.

Στις αγοραπωλησίες εντός των συγκεκριμένων περιοχών, επομένως, η ύπαρξη ενεργού ΑΜΑ χρειάζεται να εξετάζεται μαζί με τους περιορισμούς που ισχύουν μετά τη μεταβίβαση. Το ακίνητο μπορεί να αλλάξει ιδιοκτήτη, αλλά ο ΑΜΑ δεν περνά στον αγοραστή. Παραμένουν διαθέσιμες η ιδιοκατοίκηση και η μακροχρόνια μίσθωση.

Για παραβίαση του γεωγραφικού περιορισμού προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του σχετικού εισοδήματος, με ελάχιστο ποσό τις 20.000 ευρώ. Σε νέα παράβαση μέσα στο ίδιο φορολογικό έτος, η κύρωση φτάνει στο σύνολο των σχετικών εισπραχθέντων μισθωμάτων, με κατώτατο όριο τις 40.000 ευρώ.

Τι αποτρέπει τους ιδιοκτήτες

Οι περιορισμοί εισόδου στην αγορά, η απώλεια της δυνατότητας επανεγγραφής μετά από μεταβίβαση στις συγκεκριμένες ζώνες και οι υποχρεώσεις λειτουργίας κάνουν πιο σύνθετη την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Στον υπολογισμό της απόδοσης προστίθενται οι φόροι, η διαχείριση, η συντήρηση και οι δαπάνες συμμόρφωσης.

Για τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τουλάχιστον τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση, η δραστηριότητα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματική και υπάγεται σε ΦΠΑ 13%. Η ΑΑΔΕ διευκρινίζει ότι στην περίπτωση αυτή υπάγεται σε ΦΠΑ το σύνολο των ακινήτων της δραστηριότητας.

Παράλληλα, επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση ανά ημερήσια χρήση και ανά ακίνητο. Το τέλος βαρύνει τον διαμένοντα και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ από την επιχείρηση ή τον ιδιώτη που έχει τη σχετική υποχρέωση.

Από τον Οκτώβριο του 2025 εφαρμόζονται επίσης προδιαγραφές για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Απαιτούνται χώροι κύριας χρήσης, φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός, καθώς και ασφάλιση αστικής ευθύνης. Στις υποχρεώσεις περιλαμβάνονται δικαιολογητικά και μέτρα ασφάλειας και υγιεινής, με ελέγχους από τις αρμόδιες υπηρεσίες του υπουργείου Τουρισμού και την ΑΑΔΕ.

Απέναντι σε αυτά βρίσκεται η επιλογή της μακροχρόνιας μίσθωσης, για την οποία προβλέπεται, υπό προϋποθέσεις, απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος ενοικίων για 36 μήνες. Το βασικό όριο επιφάνειας είναι 120 τετραγωνικά μέτρα και προσαυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά για κάθε εξαρτώμενο παιδί του μισθωτή πέραν των δύο.

Τα εμπόδια στην επιστροφή κατοικιών στην αγορά

Παρά τη μείωση των καταχωρίσεων, η ΤτΕ χαρακτηρίζει σημαντικό τον αριθμό των ακινήτων που εξακολουθούν να διατίθενται στη βραχυχρόνια μίσθωση. Την ίδια στιγμή, εντοπίζει και άλλα εμπόδια που περιορίζουν την προσφορά κατοικιών.

Στα κενά ακίνητα περιλαμβάνονται περιπτώσεις που συνδέονται με καθυστερήσεις στη διευθέτηση ιδιωτικών χρεών και με εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων που βρίσκονται σε διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.

Προσθέτει την πολυϊδιοκτησία, η οποία δυσκολεύει τις αποφάσεις αξιοποίησης, και το αυξημένο κόστος ανακαίνισης, που αποτρέπει δαπάνες απαραίτητες για να επιστρέψει ένα σπίτι στην αγορά. Γι’ αυτό ζητά επιτάχυνση των μέτρων για αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών, ανάπτυξη νέων και παροχή κινήτρων για ακίνητα που παραμένουν εκτός προσφοράς.

Πηγή: protothema.gr