Τι θα χτίζεται στα νησιά από το 2027: Η δύσκολη επόμενη μέρα σε Μύκονο, Σαντορίνη, Μήλο

Μια δύσκολη εξίσωση με ισχυρές πολεοδομικές, οικονομικές αλλά και πολιτικές προεκτάσεις καλείται να λύσει μέσα στους επόμενους δύο μήνες το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τη δόμηση στις Κυκλάδες.

Στη Μύκονο και τη Μήλο, καθώς και στην ειδική ζώνη της Καλντέρας στη Σαντορίνη οι ισχύουσες αναστολές έχουν ως απώτατο χρονικό όριο την 31η Δεκεμβρίου 2026, εφόσον δεν έχει προηγηθεί η έγκριση των αντίστοιχων πολεοδομικών σχεδίων, κάτι που φυσικά θεωρείται δεδομένο. Στη Σαντορίνη, όμως, συνυπάρχουν και άλλα καθεστώτα με διαφορετικό χρονικό ορίζοντα: η πολυετής αναστολή για τα νέα τουριστικά καταλύματα στην εκτός σχεδίου δόμηση έχει τον δικό της κύκλο περίπου τεσσάρων παρατάσεων, ενώ στην Περίσσα η νεότερη αναστολή έχει διάρκεια ενός έτους και εκτείνεται έως το καλοκαίρι του 2027. Αν και η παράταση των έκτακτων απαγορεύσεων δεν μπορεί να αποτελεί μόνιμη πολεοδομική πολιτική, η άρση τους, προτού αποκτήσουν ισχύ οι νέοι κανόνες, μπορεί να ανοίξει ένα παράθυρο μαζικής έκδοσης αδειών, καθώς ιδιοκτήτες και επενδυτές θα σπεύσουν να κατοχυρώσουν δικαιώματα πριν από την εφαρμογή ενός πολύ αυστηρότερου καθεστώτος.

Γι’ αυτό, η 1η Ιανουαρίου 2027 μετατρέπεται σε μια κρίσιμη ημερομηνία για τα νησιά. Το ΥΠΕΝ καλείται να αποφασίσει τι θα μεσολαβήσει ανάμεσα στις σημερινές αναστολές και στον νέο πολεοδομικό χάρτη, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική πίεση έχει ήδη ξεφύγει από τους νησιωτικούς προορισμούς που παραδοσιακά βρίσκονται στο επίκεντρο, όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη, και έχει μεταφερθεί σε νέους προορισμούς όπως η Πάρος και η Μήλος.

Οι τελικές αποφάσεις δεν έχουν ακόμη ληφθεί, ωστόσο αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ τονίζουν στο «business stories» ότι η άσκηση στο υπουργείο έχει ξεκινήσει. Αν και αποφεύγουν να προδικάσουν το αποτέλεσμα, αναγνωρίζουν ότι εφόσον μέχρι το τέλος του χρόνου δεν υπάρξει άλλη θεσμική παρέμβαση, η παράταση των περιορισμών αποτελεί μονόδρομο. Ο προβληματισμός, όμως, έγκειται στο είδος και την έκταση των απαγορεύσεων σε μια λογική ότι οι οριζόντιες ρυθμίσεις επηρεάζουν με άνισο τρόπο την επενδυτική πίεση που παρατηρείται στα νησιά.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Τέλος η μοναξιά για αυτά τα 3 ζώδια

Σε αυτή τη λογική εξετάζεται, ιδιαίτερα για τη Μήλο, το ενδεχόμενο το οριζόντιο πάγωμα να αντικατασταθεί από ένα πιο στοχευμένο μεταβατικό καθεστώς, με διαφοροποιημένους περιορισμούς ανά περιοχή, χρήση και είδος ανάπτυξης. Η λογική είναι να μπει αυστηρό φρένο εκεί όπου οι πιέσεις είναι μεγαλύτερες, χωρίς να παραμένουν εγκλωβισμένες μικρές επενδύσεις, κατοικίες και έργα που έχουν ήδη προχωρήσει. Το γεγονός μάλιστα ότι το νησί έχει μετατραπεί σε πόλο έλξης ενός διεθνούς real estate με πάνω από 50 οικοδομικές άδειες να περιμένουν στην ουρά, κρίνει επιβεβλημένα τα μέτρα προστασίας.

Τρία νησιά, διαφορετικά φρένα

Σήμερα, το καθεστώς των αναστολών δεν είναι ενιαίο στα τρία νησιά του Αιγαίου. Στη Μύκονο έχει παγώσει η έκδοση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχές μέχρι την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, έπειτα από διαδοχικές παρατάσεις. Οι απαγορεύσεις ξεκίνησαν στον απόηχο σοβαρών πολεοδομικών παραβάσεων στο νησί.

Πολυπλοκότερη είναι η εικόνα στη Σαντορίνη, όπου συνυπάρχουν διαφορετικές αναστολές. Υπάρχει το παλαιότερο πάγωμα για νέα τουριστικά καταλύματα στις εκτός σχεδίου περιοχές της Σαντορίνης, ενώ στην Καλντέρα (Θήρα και Θηρασιά) η αναστολή είναι ευρύτερη και αφορά νέα κτίρια, επεκτάσεις και πισίνες, έπειτα από έντονα φαινόμενα κατολίσθησης. Στο μωσαϊκό έχει προστεθεί από τον περασμένο Αύγουστο και η Περίσσα με χωριστό απαγορευτικό καθεστώς, με σκοπό την ανάσχεση της τουριστικής και οικιστικής ανάπτυξης και την αντιμετώπιση κρίσιμων ζητημάτων γεωλογικής καταλληλότητας και προστασίας της παράκτιας ζώνης.

H Μήλος αποτελεί τη νεότερη περίπτωση και την πιο ενδιαφέρουσα καθώς από τον περασμένο Μάιο έχει ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών στο σύνολο των εκτός σχεδίου και εκτός οικισμού περιοχών έως το τέλος του 2026. Σε συγκεκριμένη ζώνη, μάλιστα, το μέτρο προχώρησε ένα βήμα παραπέρα, καθώς σταμάτησε και η εκτέλεση εργασιών σε έργα που είχαν ήδη αδειοδοτηθεί. Η ζώνη αυτή οριοθετείται στην ακτογραμμή, από το ακρωτήρι Καμπάνες στο δυτικό άκρο έως το ακρωτήρι Καλόγερος στο ανατολικό άκρο του κόλπου, περιλαμβάνοντας τις περιοχές Σαρακήνικου, Καμινίων και Μύτακα, στις οποίες είχαν διακοπεί οι εργασίες κατασκευής μεμονωμένων ξενοδοχείων είτε μετά από προσφυγές είτε με εντολή του ΥΠΕΝ.

Αυτό άλλωστε είναι και ένα από τα σημεία που προκαλούν τον προβληματισμό στο υπουργείο. Μαζί με τις μεγάλες αναπτύξεις πάγωσαν μικρότερα έργα και κατοικίες, ακόμη και κατασκευές που είχαν προχωρήσει σημαντικά, δημιουργώντας οικονομικές ζημιές και ανοίγοντας παράθυρο για ενδεχόμενες αξιώσεις απέναντι στη διοίκηση.

Το ζητούμενο, όπως χαρακτηριστικά μεταφέρεται από αρμόδιες πηγές, είναι με το νέο πλαίσιο να μην «καούν μαζί τα ξερά και τα χλωρά».

Η παγίδα της επόμενης μέρας

Τι θα συνέβαινε όμως εάν οι αναστολές αίρονταν πριν ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός; Ο πρόεδρος του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων Χρυσόστομος Κυπριτζής επισημαίνει ότι μια αναστολή δεν μπορεί να διατηρείται εσαεί. Προειδοποιεί, όμως, ότι αν αρθεί χωρίς να έχουν προηγουμένως θεσμοθετηθεί οι νέοι κανόνες, θα ακολουθήσει μαζικό κύμα αιτήσεων για άδειες, καθώς η αγορά γνωρίζει ότι τα σχέδια που έρχονται θα περιορίσουν σημαντικά τη δυνατότητα εκτός σχεδίου δόμησης. Η Σαντορίνη αποτελεί ίσως το καθαρότερο παράδειγμα του τι αλλάζει.

Η πρόταση των μελετητών του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου αυξάνει για την κατοικία την αρτιότητα από τα 4 στα 8 στρέμματα, παρότι η τοπική κοινωνία έχει ζητήσει ακόμη αυστηρότερους όρους. Σε συνδυασμό με τις προδιαγραφές που αφορούν την πρόσβαση από νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, η σημερινή δυνατότητα της εκτός σχεδίου δόμησης σχεδόν μηδενίζεται.

Ωστόσο, για τα τουριστικά πρότζεκτ οι προβλέψεις του σχεδιασμού (οι οποίες προκαλούν αντιδράσεις) προβλέπουν ότι η αρτιότητα ανεβαίνει στα 40 στρέμματα και η νέα τουριστική ανάπτυξη συγκεντρώνεται ουσιαστικά σε τρεις ειδικές ζώνες: στον Μονόλιθο, στην Περίσσα-Βλυχάδα και στην περιοχή Παράδεισος-Αμμούδι, βόρεια της Οίας.

Ο κ. Νίκος Μήλης, επικεφαλής της Δημοκρατικής Συμπαράταξης Μηχανικών και πρόεδρος της αντιπροσωπείας του ΤΕΕ, εκτιμά ότι η Πολιτεία θα έπρεπε να δώσει προτεραιότητα στην ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων στις περιοχές που δέχονται τις ισχυρότερες οικιστικές και τουριστικές πιέσεις. Μια τέτοια ιεράρχηση, όπως επισημαίνει, θα μπορούσε να δώσει ταχύτερα διέξοδο σε νησιά όπου οι αναστολές και η απουσία οριστικών κανόνων έχουν δημιουργήσει ένα παρατεταμένο μεταβατικό καθεστώς.

Το αλαλούμ κινητοποιεί τους μηχανικούς

Η εκκρεμότητα, όμως, των αναστολών αποτελεί μόνο ένα κομμάτι ενός πολύ μεγαλύτερου πολεοδομικού παζλ. Η απαίτηση προσώπου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο που με απανωτές αποφάσεις ορίζει το ΣτΕ έχει θέσει υπό αμφισβήτηση τη δυνατότητα δόμησης μεγάλου μέρους της εκτός σχεδίου ιδιοκτησίας, χωρίς να έχει ακόμη ολοκληρωθεί η αναγνώριση του οδικού δικτύου. Στην πραγματικότητα, λένε οι μηχανικοί, έχει παγώσει την εκτός σχεδίου στα νησιά και βγάζει ακατάλληλο για δόμηση σχεδόν το 90% των γηπέδων. Την ίδια στιγμή, προβληματισμό δημιουργεί στην αγορά και το νέο πλαίσιο για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, καθώς αφήνει εκτός ορίων εκτάσεις που επί χρόνια αντιμετωπίζονταν ως εντός οικισμών.

«Συμβαίνουν πάρα πολλά και πάρα πολύ γρήγορα. Συνεχώς προκύπτουν νομοθετήματα, αλλαγές στη νομοθεσία και διαφορετικές ερμηνείες, σε σημείο που στο τέλος δεν ξέρουμε ούτε εμείς τι θα πούμε στους πελάτες μας», περιγράφει ο κ. Κυπριτζής. Οι μηχανικοί των Κυκλάδων επισημαίνουν ότι το Π.Δ. του ΦΕΚ 194/Δ/2025 για τους οικισμούς προβλέπει γενικούς κανόνες που, αν εφαρμοστούν χωρίς ειδική προσαρμογή στην περιοχή, μπορεί να οδηγήσουν ακόμη και μέσα σε ιστορικούς πυρήνες σε μεγαλύτερα ύψη και περισσότερους ορόφους από εκείνους που χαρακτηρίζουν σήμερα την παραδοσιακή αρχιτεκτονική των νησιών. Αναφέρονται ειδικότερα στη δυνατότητα κατασκευής δύο ορόφων με ύψος έως 7,50 μέτρα και, υπό προϋποθέσεις λόγω της κλίσης του εδάφους, ακόμη και τρίτου ορόφου με ύψος έως 10 μέτρα, ζητώντας ειδικούς όρους που θα προστατεύουν την κλίμακα και τη φυσιογνωμία των κυκλαδικών οικισμών.

Το πολεοδομικό αλαλούμ έχει κινητοποιήσει τους συλλόγους μηχανικών των Κυκλάδων, οι οποίοι με πρόσφατη κοινή επιστολή προς το ΥΠΕΝ, το ΤΕΕ, τον Πανελλήνιο Σύλλογο Αρχιτεκτόνων και τους βουλευτές Κυκλάδων προειδοποιούν ότι ο χάρτης της οικοδομήσιμης γης αλλάζει προτού ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός που θα καθορίσει τη νέα πραγματικότητα.

Οι μηχανικοί ξεκαθαρίζουν ότι ο περιορισμός της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης είναι αναγκαίος. Θέτουν όμως το ερώτημα πού θα μεταφερθεί η πίεση αν περιοριστεί δραστικά η γη που μπορεί κανείς να χτίσει. Κατά την εκτίμησή τους, υπάρχει κίνδυνος η οικοδομική δραστηριότητα να μεταφερθεί κατά μήκος των βασικών δρόμων και, κυρίως, μέσα στους υφιστάμενους και παραδοσιακούς οικισμούς, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τις υποδομές και τον ιστορικό τους ιστό.

Η πίεση στη μικρή ιδιοκτησία

Οι σύλλογοι των μηχανικών θέτουν επίσης με έμφαση και το θέμα της «πολεοδομίας δύο ταχυτήτων»: από τη μία, όπως λένε, περιορίζεται η δυνατότητα αξιοποίησης της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας και από την άλλη μεγάλες τουριστικές αναπτύξεις μπορούν να προχωρούν ανενόχλητες μέσω ειδικών πολεοδομικών εργαλείων. Ως χαρακτηριστικά παραδείγματα αναφέρονται οι Κολυμπήθρες της Πάρου και τα Μοναστήρια της Τήνου. «Σε μια περιοχή για την οποία επί δεκαετίες ίσχυαν ιδιαίτερα περιοριστικοί όροι με σκοπό την προστασία του τοπίου, προωθείται σήμερα μέσω Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη σε συνολική έκταση άνω των 300 στρεμμάτων», αναφέρουν. Αντίστοιχο παράδειγμα είναι η περίπτωση στα Μοναστήρια της Τήνου, ενός μεσαιωνικού οικισμού που θα μετατραπεί σε τουριστικός. «Η Κοζάνη δεν είναι Μύκονος. Η Πάρος δεν είναι ένας ηπειρωτικός αγροτικός δήμος. Η Σίκινος δεν έχει τις ίδιες πιέσεις με τη Σαντορίνη», αναφέρουν χαρακτηριστικά, ζητώντας οι κανόνες να προσαρμόζονται στη φέρουσα ικανότητα και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε νησιού και να μην έχουν οριζόντιο χαρακτήρα.

Η περίπτωση της Νάξου

Αλλωστε, η εικόνα των νησιών δείχνει ότι η οικοδομική πίεση έχει ήδη μετακινηθεί πέρα από τη Μύκονο και τη Σαντορίνη. Στη Νάξο, η ανάπτυξη συγκεντρώνεται στη Χώρα και στα δυτικά παράλια, προκαλώντας αυξανόμενες πιέσεις στις υποδομές, την ώρα που τα ορεινά χωριά ερημώνουν. Σύμφωνα με μηχανικούς του νησιού, Νάξος και Πάρος είχαν βρεθεί το προηγούμενο διάστημα στην τρίτη και τέταρτη θέση πανελλαδικά ως προς τον αριθμό των οικοδομικών αδειών, πίσω από τη Ζάκυνθο και τη Λευκάδα. Στη Σαντορίνη η εικόνα σήμερα δείχνει αισθητή κάμψη. Πριν από τρία ή τέσσερα χρόνια, αναφέρει ο κ. Κυπριτζής, το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής στο οποίο συμμετέχει, μπορούσε να εξετάζει 220 έως 250 υποθέσεις σε συνεδριάσεις τεσσάρων ή πέντε ημερών. Στην τελευταία συνεδρίαση τα θέματα ήταν περίπου 75 και αφορούσαν κατά το μεγαλύτερο μέρος τη Φολέγανδρο.

Η Μήλος, η Prodea και οι «ζεστές» μηχανές

Από την πλευρά της η Μήλος εξελίσσεται στο δυσκολότερο ίσως τεστ για την επόμενη μέρα, καθώς εκεί συναντώνται η ανάγκη προστασίας ενός νησιού που δέχεται αυξανόμενη επενδυτική πίεση, με τις αντιδράσεις για έργα που έχουν παγώσει. Στη συζήτηση έχει μπει και η μεγάλη τουριστική επένδυση της Prodea. Η ανακοίνωση της εταιρείας ότι προετοιμάζεται για επανέναρξη των εργασιών μετά τη λήξη της αναστολής, φαίνεται ότι έχει προκαλέσει ενόχληση σε κυβερνητικό επίπεδο, καθώς δημιουργεί την εντύπωση ότι η εκπνοή του μέτρου σημαίνει αυτομάτως επιστροφή στο προηγούμενο καθεστώς.

Ενδεικτική του κλίματος είναι η αναφορά αρμόδιας πηγής του ΥΠΕΝ ότι προτού ακόμη αποφασιστούν οι κανόνες της επόμενης μέρας, η δημόσια προαναγγελία επανεκκίνησης κατασκευαστικών εργασιών που έχουν ανασταλεί λειτουργεί περισσότερο προκλητικά παρά βοηθητικά.

Μέσα σε αυτό το σκηνικό, ο Δήμος Μήλου ζητά να επιταχυνθεί κατά προτεραιότητα ο πολεοδομικός σχεδιασμός, προτείνοντας παράλληλα μια ενδιάμεση λύση που θα αντιμετωπίζει διαφορετικά τις νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις από την υπόλοιπη οικοδομική δραστηριότητα. Με πρόσφατη ομόφωνη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου η δημοτική αρχή προτείνει για την εκτός σχεδίου δόμηση στη Μήλο, εκτός των περισσότερο ευαίσθητων ζωνών, να επιτραπεί ξανά η έκδοση αδειών, διατηρώντας όμως την αναστολή για νέες ξενοδοχειακές μονάδες μέχρι την ολοκλήρωση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου.

Για τα Καταφύγια Αγριας Ζωής ζητεί αυστηρότερο καθεστώς, ενώ για νόμιμα αδειοδοτημένα έργα που έχουν ήδη ξεκινήσει προβλέπει υπό προϋποθέσεις να επιτραπεί η ολοκλήρωσή τους. Προτείνει, επίσης, μεταβατική πρόβλεψη για περιπτώσεις στις οποίες πριν από την αναστολή είχε ήδη εκδοθεί νόμιμη προέγκριση ή βεβαίωση όρων δόμησης.

Στον πυρήνα της πρότασης βρίσκεται η θέση ότι δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται με τον ίδιο τρόπο μια μεγάλη ξενοδοχειακή ανάπτυξη, μια μικρή επαγγελματική δραστηριότητα και η κατοικία ενός μόνιμου κατοίκου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι για την αναστολή εργασιών και τις επιπτώσεις της στο νησί έχει σταλεί στον δήμο κοινή επιστολή 30 κατοίκων της Μήλου, όπου επισημαίνονται περιπτώσεις κατοικιών και μικρών επενδύσεων στο Σαρακήνικο, στα Καμίνια και στον Μύτακα, όπου οι εργασίες έχουν φτάσει ακόμη και στο 70%-80%, με τον κίνδυνο να παραμείνουν ημιτελείς οικοδομικοί σκελετοί. Γίνεται επίσης αναφορά σε ιδιοκτήτες που έχουν ήδη επενδύσει σημαντικά κεφάλαια και σε μόνιμους κατοίκους που δεν μπορούν να προχωρήσουν στην ανέγερση πρώτης κατοικίας, ενώ καταγράφονται επιπτώσεις και στην τοπική οικονομία από το παρατεταμένο πάγωμα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Το δύσκολο στοίχημα του 2027

Τον περασμένο Ιούλιο, σε συνάντηση μηχανικών και μελετητών με την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, δόθηκε η διαβεβαίωση ότι ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός θα έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2027. Ο στόχος αντιμετωπίζεται με έντονη επιφύλαξη από τον τεχνικό κόσμο. Μηχανικοί θεωρούν ότι ο όγκος των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων που πρέπει να ολοκληρωθούν, να ελεγχθούν και, κυρίως, να θεσμοθετηθούν είναι τεράστιος για να έρθει εις πέρας σε λιγότερο από ενάμιση χρόνο.

Το τελευταίο διάστημα πληροφορίες αναφέρουν ότι βρίσκεται σε εξέλιξη έντονη συζήτηση για τον τρόπο θεσμοθέτησης των νέων σχεδίων. Αν, για παράδειγμα, κάθε ΤΠΣ και ΕΠΣ προχωρήσει με ξεχωριστό Προεδρικό Διάταγμα ή αν θα επιλεγεί μια περισσότερο ενιαία διαδικασία. Το ζήτημα παραμένει ανοικτό, καθώς η τελική επιλογή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική για τους χρόνους ολοκλήρωσης του προγράμματος.