Ενοίκια: Η φοροδιαφυγή ακυρώνει την επιβολή πλαφόν

Οι τιμές πώλησης

Ολο και περισσότερους θιασώτες (ακόμα και εντός της κυβέρνησης) φαίνεται να βρίσκει η σκέψη για επιβολή πλαφόν στις αυξήσεις ενοικίων, με σύστημα ανάλογο εκείνων που εφαρμόζουν άλλες χώρες της Ευρώπης (Γερμανία, Ισπανία κ.ά). Ωστόσο, παρότι αναγνωρίζει το οξύ στεγαστικό πρόβλημα, το οικονομικό επιτελείο βρίσκεται σε αδυναμία να εφαρμόσει ένα σοβαρό, δίκαιο πλαφόν στις τιμές των ενοικίων. Οχι εξαιτίας κάποια ιδεοληψίας, αλλά… λόγω φοροδιαφυγής.

Η δυσκολία έγκειται στο ότι, με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, οι ίδιοι οι ενοικιαστές δηλώνουν ότι πληρώνουν, κατά μέσον όρο, μόλις… 203 ευρώ μηνιαίο μίσθωμα, όπως κατέδειξε προ ημερών και η νέα εκκαθάριση επιστροφής ενοικίων από την ΑΑΔΕ, ύψους 1,7 εκατ. ευρώ, σε 6.722 ενοικιαστές. Αν τα ενοίκια αυτά -τα οποία δηλώνουν οι ίδιοι οι ενοικιαστές- ήταν αληθινά, κανείς δεν θα μιλούσε για πρόβλημα στέγης.

Στην πραγματικότητα, όμως, η αγορά κινείται σε επίπεδα 600 έως 1.000 ευρώ και άνω, για τις περισσότερες αστικές περιοχές! Αυτή η ασυμμετρία καθιστά αδύνατο και αυθαίρετο να υπολογιστεί το ύψος ενός δίκαιου πλαφόν ενοικίου, ικανού να προστατεύσει τη στέγαση.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Ασήμι: Εθελοντική αιμοδοσία την Κυριακή 8 Φεβρουαρίου

Για το 2026, στην κυβέρνηση αναμένουν ότι με τα νέα μέτρα για την αποκάλυψη του μαύρου χρήματος στις μισθώσεις (μείωση φόρων σε ιδιοκτήτες, επιστροφή ενοικίων σε ενοικιαστές, απαγόρευση μετρητών, σύστημα ΜΙΔΑ κ.λπ.) τα δηλωθέντα ενοίκια θα αυξηθούν θεαματικά. Και τότε πάλι όμως, αν από, π.χ., 200-220 ευρώ σήμερα, το μέσο δηλωθέν ενοίκιο φτάσει ή ξεπεράσει τα 300 ευρώ, η εξέλιξη αυτή θα αντικατοπτρίζει μείωση της φοροδιαφυγής και μόνο και όχι το πραγματικό ύψος ή νέα αύξηση στα ενοίκια. Δύσκολα λοιπόν η κυβέρνηση θα μπορούσε να επιβάλει πλαφόν χωρίς να τινάξει στον αέρα τη φορολογική βάση ή τις αποδόσεις των ιδιοκτητών.

Οι τιμές πώλησης

Ο πυρετός αύξησης των ενοικίων συμπαρασύρει και σε νέα αύξηση τις τιμές πώλησης των κατοικιών, καθιστώντας απρόσιτη για όλο και περισσότερους κάθε μορφής στέγαση. Οπως τονίζεται στην τελευταία έκθεση της Κομισιόν για το Στεγαστικό, η κατοικία στην Ευρώπη έχει μετατραπεί σε χρηματιστηριακό προϊόν. Κάποιες χώρες έχουν επιβάλει ήδη όρια αύξησης, ένα είδος limit up δηλαδή όπως στα (κανονικά) χρηματιστήρια: η Γερμανία εφαρμόζει το σύστημα Mietpreisbremse (φρένο ενοικίων) σε περιοχές με πίεση 10% πάνω από τον τοπικό μέσο όρο, ενώ στην Ισπανία ψηφίστηκε ειδική νομοθεσία (νόμος 12/2023 «για το δικαίωμα στη στέγη») που βάζει πλαίσιο σε συγκεκριμένες περιοχές μεγάλης πίεσης, χάριν ισορροπίας της αγοράς.

Στην Ελλάδα, αντιθέτως, τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν αύξηση 13,9% στις τιμές αγοράς διαμερισμάτων το 2023, επιπλέον 9,1% το 2024 και νέα αύξηση 7,7% στο γ’ τρίμηνο του 2025. Τάση που φαίνεται να συμβαδίζει με αυξήσεις 7,7% στις τιμές των νέων μισθώσεων κατοικίας.

Βασικός λόγος που ανεβαίνουν οι τιμές πώλησης των ακινήτων είναι η «ετήσια απόδοση 5%-7%» που την περίοδο αυτή υπόσχονται σε σχέση με τα πραγματικά (όχι τα δηλωθέντα) ενοίκια. Δηλαδή, σε λιγότερο από 20 χρόνια, ο αγοραστής προσδοκά ότι θα βγάλει το δάνειο αγοράς ακινήτου, αν εισπράττει ενοίκια – ή αντί να τα πληρώνει ως μισθωτής. Για όποιον έχει διαθέσιμο κεφάλαιο, η απόδοση αυτή είναι από 50 έως 1.000 φορές μεγαλύτερη από το να κάθονται τα λεφτά στην τράπεζα, με επιτόκια 0%-1%.

Ωστόσο η ελληνική αγορά ενοικίων φαίνεται να μπαίνει ήδη σε φάση σιωπηρής διόρθωσης. Το κούρεμα που το κράτος δεν μπορεί να επιβάλει νομοθετικά, το επιβάλλει άτυπα η οικονομική και κοινωνική κόπωση. Τα υψηλά ενοίκια, σε συνδυασμό με τη μειωμένη αγοραστική δύναμη, έχουν οδηγήσει χιλιάδες ενοικιαστές σε καθυστέρηση, ακόμη και σε στάση πληρωμών.

Το 2024 καταγράφηκε αύξηση 23% των ανείσπρακτων ενοικίων, με μέση απώλεια 3.355 ευρώ για χιλιάδες ιδιοκτήτες, έναντι 3.137 ευρώ το 2023. Με βάση τις πραγματικές τιμές ενοικίων, ένας ιδιοκτήτης που μισθώνει το ακίνητό του 700 ευρώ τον μήνα, εισέπραξε 7 ενοίκια τον χρόνο, αλλά έχασε τα άλλα 5 τα οποία υπολόγιζε.

Ο σημερινός ενοικιαστής βρίσκεται παγιδευμένος σε μια τριπλή «θηλιά»: υψηλό ενοίκιο, αυξανόμενα ενεργειακά και φορολογικά βάρη και ταυτόχρονα συρρίκνωση αγοραστικής δύναμης από επιτόκια και ακρίβεια. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, πάνω από το 40% των ελληνικών νοικοκυριών δαπανά πλέον πάνω από το 1/3 του εισοδήματός του (ή σχεδόν τα μισά) αποκλειστικά για στέγαση και μόνο – ποσοστό σχεδόν διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Ο μέσος ενοικιαστής, μάλιστα, φαίνεται να βρίσκεται στο έλεος της τύχης του και σε πολύ χειρότερη θέση κι από εκείνον που επιλέγει δόση αντί ενοίκιο – στον οποίο όμως μένει τελικά το σπίτι όταν τελειώσει το δάνειο έπειτα από 20-25 χρόνια και σταματάει να πληρώνει, ενώ ο ενοικιαστής θα πληρώνει όσο ζει.

Μια εικόνα, χίλιες λέξεις

Την τάση αδυναμίας πληρωμών των συμφωνηθέντων ποσών αποτυπώνουν τα στοιχεία της Eurostat, τα οποία επικαλείται η νέα έρευνα της διαΝΕΟσις για τη στέγαση και δείχνουν ότι η Ελλάδα είναι «πρωταθλήτρια Ευρώπης» στις καθυστερήσεις ενοικίων και δόσεων στεγαστικών δανείων: 1 στα 10 δεν πληρώνει στην ώρα του, ποσοστό εντυπωσιακά υψηλό, όταν στην Ισπανία, αντιστοίχως, είναι 1 στα 20, ενώ στην Ε.Ε. συνολικά μόλις 1 στα 30 κατά μέσο όρο.

Η πραγματική πίεση ασκείται κυρίως σε όσους πληρώνουν ενοίκιο: 2 στα 3 νοικοκυριά (το 60% των ενοικιαστών) δαπανούν για τη στέγαση πάνω από 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους, δηλαδή σχεδόν τα μισά τους από όσα βγάζουν ή και ακόμα περισσότερα.

Σύμφωνα με την ίδια έρευνα, οι ενοικιαστές βιώνουν 25% μεγαλύτερο πρόβλημα υπέρμετρο κόστος στέγασης σε σύγκριση με εκείνους που επέλεξαν να πληρώνουν δάνειο αντί για ενοίκιο, ενώ είναι πενταπλάσιοι (!) από όσους έχουν πρόβλημα επιβάρυνσης (π.χ. για λογαριασμούς ρεύματος κ.λπ.) παρότι έχουν αποκτήσει ήδη δικό τους σπίτι και δεν πληρώνουν πια τίποτα για δόσεις ή ενοίκια.

Οταν το βάρος όμως ξεπερνά την αντοχή, η αντίδραση είναι αναπόφευκτη: οι ενοικιαστές δεν διαπραγματεύονται την τιμή με βάση το πορτοφόλι τους, αλλά απλώς δεν πληρώνουν στην ώρα τους ή ολόκληρο το ποσό. Καθυστερούν τις πληρωμές ή, τελικά, αποχωρούν από το μίσθιο, «κουρεύοντας» de facto το ονομαστικό ενοίκιο.

Πηγή: newmoney.gr