Ακίνητα: Επιδοτήσεις, φοροελαφρύνσεις και περιορισμοί στα Airbnb – Τι αλλάζει για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Το στοίχημα της αύξησης των διαθέσιμων κατοικιών

Με επιδοτήσεις που μπορούν να καλύψουν σχεδόν το σύνολο του κόστους ανακαίνισης, ευνοϊκά στεγαστικά δάνεια και φορολογικά κίνητρα για την αξιοποίηση κλειστών ακινήτων επιχειρεί η κυβέρνηση να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση, η οποία εξακολουθεί να ασκεί σημαντική πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Το νέο πλαίσιο περιλαμβάνει 11 παρεμβάσεις για την κατοικία, οι οποίες εκτείνονται από τις ενισχύσεις για την αναβάθμιση παλαιών διαμερισμάτων μέχρι την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών και τον περιορισμό των νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας.

Στο επίκεντρο βρίσκεται το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙΙ», προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, με δυνατότητα χορήγησης στεγαστικών δανείων έως 230.000 ευρώ, ενώ για τους ιδιοκτήτες προβλέπονται επιδοτήσεις ανακαίνισης που μπορούν να φτάσουν το 95% και φορολογικές απαλλαγές για κατοικίες που επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Το μικρότερο κράτος της Ευρώπης που πήγε στον Πόλεμο και γύρισε με… 81 Στρατιώτες αντί για 80

Παράλληλα, προγραμματίζεται η επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου, ενώ νέες φορολογικές διατάξεις εντάσσονται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ, το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή τον Νοέμβριο.

Ο σχεδιασμός προβλέπει σταδιακή εφαρμογή των μέτρων. Κάποιες ρυθμίσεις βρίσκονται ήδη σε ισχύ, άλλες προϋποθέτουν την ενεργοποίηση ηλεκτρονικών πλατφορμών και την έκδοση σχετικών αποφάσεων, ενώ αρκετές αλλαγές τοποθετούνται χρονικά μέσα στο 2027.

Κεντρική επιδίωξη είναι να αυξηθούν οι διαθέσιμες κατοικίες για αγορά και ενοικίαση, να αξιοποιηθούν ακίνητα που παραμένουν κλειστά και να περιοριστεί το κόστος στέγασης για περισσότερα νοικοκυριά.

1. Ανακαίνιση κατοικιών με επιδότηση έως 95%

Ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία του νέου σχεδιασμού είναι το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», το οποίο προσφέρει οικονομική ενίσχυση για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων.

Η επιδότηση μπορεί να φτάσει έως τις 36.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται επιπλέον χρηματοδότηση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες, όπως οι απαιτούμενες τεχνικές μελέτες.

Το πρόγραμμα χρηματοδοτείται από το ΕΣΠΑ, μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τον Οδηγό Εφαρμογής να έχει δημοσιευτεί στις 20 Οκτωβρίου.

Το βασικό ποσοστό επιχορήγησης κυμαίνεται από 70% έως 80%, ανάλογα με την εισοδηματική κατηγορία του δικαιούχου. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, ωστόσο, η κάλυψη μπορεί να αυξηθεί στο 85% ή ακόμη και στο 95% του επιλέξιμου κόστους.

Η διαδικασία των αιτήσεων προβλέπεται να ξεκινήσει σε διαφορετικά στάδια, αρχικά για κλειστά ακίνητα και στη συνέχεια για κατοικίες που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα ενεργοποίησης της δράσης.

Μέχρι στιγμής έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, εκ των οποίων 14.000 αφορούν κλειστές κατοικίες και 80.000 ιδιοκατοικούμενα ακίνητα.

Πάντως, η έκδοση της συγκεκριμένης βεβαίωσης δεν ισοδυναμεί με αυτόματη έγκριση της επιδότησης, καθώς απαιτείται η ολοκλήρωση των επόμενων διαδικασιών.

Για τις κλειστές κατοικίες δίνεται η δυνατότητα, μετά την ανακαίνιση, να χρησιμοποιηθούν είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μακροχρόνια εκμίσθωση ως κύρια κατοικία.

2. Αφορολόγητα ενοίκια για τρία χρόνια σε κλειστά ακίνητα

Ισχυρό φορολογικό κίνητρο προβλέπεται για τους ιδιοκτήτες που αποφασίζουν να διαθέσουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παρέμεναν ανεκμετάλλευτες.

Η ρύθμιση προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών, εφόσον το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις και διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση.

Η δυνατότητα ένταξης στο καθεστώς παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027, σύμφωνα με τη ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ.

Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο.

Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη μισθωτηρίου διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.

Παράλληλα, το ακίνητο πρέπει να ήταν κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Στη ρύθμιση μπορούν να ενταχθούν και κατοικίες που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση το προηγούμενο έτος.

Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για γιατρούς, νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς της δημόσιας εκπαίδευσης και ένστολους, καθώς επιτρέπεται η σύναψη μισθώσεων διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών.

3. Παραμένει το «φρένο» στα νέα Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση αποτελούν ακόμη ένα εργαλείο του στεγαστικού σχεδιασμού, με στόχο να περιοριστεί η μεταφορά διαμερισμάτων από την αγορά των μακροχρόνιων ενοικιάσεων στις τουριστικές πλατφόρμες.

Σύμφωνα με το σχέδιο, η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση θα συνεχιστεί και το 2027 σε συγκεκριμένες περιοχές των δύο μεγαλύτερων πόλεων.

Το μέτρο αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης.

Οι περιορισμοί εφαρμόζονται αποκλειστικά στις νέες καταχωρίσεις των συγκεκριμένων περιοχών και δεν συνιστούν γενική απαγόρευση λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Με αυτόν τον τρόπο, επιδιώκεται να προστατευθεί το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών σε περιοχές όπου η αυξημένη τουριστική ζήτηση έχει εντείνει τις πιέσεις στην αγορά ενοικίων.

4. «Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνεια έως 230.000 ευρώ για αγορά κατοικίας

Το νέο πρόγραμμα απόκτησης πρώτης κατοικίας αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις του κυβερνητικού σχεδίου.

Το «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, προγραμματίζεται να ξεκινήσει τον Ιανουάριο του 2027, με τη συμμετοχή της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας.

Η δράση προβλέπει τη χορήγηση χαμηλότοκων στεγαστικών δανείων, με ανώτατο ηλικιακό όριο δικαιούχων τα 55 έτη.

Το μέγιστο ποσό δανείου θα μπορεί να φτάνει τις 230.000 ευρώ, καλύπτοντας έως και το 90% της αξίας αγοράς του ακινήτου.

Παράλληλα, η εμπορική αξία της κατοικίας δεν θα πρέπει να ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.

Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια για οικογένειες με παιδιά, καθώς και τη δυνατότητα αγοράς μεγαλύτερων κατοικιών από πολύτεκνους.

Στόχος είναι να αποκτήσουν πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση περισσότερα νοικοκυριά που δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις της συμβατικής στεγαστικής πίστης.

5. Χιλιάδες νέες κοινωνικές κατοικίες από δημόσια ακίνητα

Σημαντικό μέρος του σχεδίου αφορά την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας για τη δημιουργία νέων κατοικιών.

Προβλέπεται η κατασκευή 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με συνολικό προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ.

Επιπλέον, σχεδιάζεται να προκύψουν περίπου 450 κατοικίες από την ανακαίνιση δημόσιων κτιρίων.

Στον σχεδιασμό εντάσσεται και η κοινωνική αντιπαροχή, μέσω της οποίας προγραμματίζεται η αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων.

Οι συγκεκριμένες δράσεις βρίσκονται ακόμη σε φάση προγραμματισμού, επομένως η υλοποίησή τους εξαρτάται από την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών.

6. Φορολογικά κίνητρα για νέες κατοικίες προς ενοικίαση

Νέο πλαίσιο κινήτρων εξετάζεται και για την ανάπτυξη κτιρίων που θα προορίζονται εξαρχής για μακροχρόνια εκμίσθωση.

Πρόκειται για το μοντέλο «build to rent», το οποίο βασίζεται στην κατασκευή κατοικιών με αποκλειστικό προσανατολισμό την ενοικίασή τους.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει να προσφέρει φορολογικά οφέλη ώστε να ενισχυθεί το ενδιαφέρον για επενδύσεις σε αυτή την κατηγορία ακινήτων.

Ωστόσο, δεν έχουν ακόμη προσδιοριστεί το ύψος των κινήτρων, οι προϋποθέσεις συμμετοχής και η ημερομηνία εφαρμογής του μέτρου.

7. Επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου

Στο τέλος Νοεμβρίου προβλέπεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου στους δικαιούχους, στο πλαίσιο της οικονομικής στήριξης των νοικοκυριών που διαμένουν σε μισθωμένη κατοικία.

Ο υπολογισμός της ενίσχυσης θα βασιστεί στα ενοίκια που καταβλήθηκαν κατά το φορολογικό έτος 2025, λαμβάνοντας υπόψη και τον αριθμό των μηνών για τους οποίους υπήρχε ενεργή μίσθωση.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, καθώς για τις συγκεκριμένες κατηγορίες η επιστροφή προβλέπεται να είναι διπλή.

8. Νέος φορολογικός συντελεστής 25% στα εισοδήματα από ενοίκια

Αλλαγές δρομολογούνται και στη φορολόγηση των εισοδημάτων που αποκτούν οι ιδιοκτήτες από την εκμίσθωση ακινήτων.

Για τα εισοδήματα του φορολογικού έτους 2026 προβλέπεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25%, ο οποίος θα εφαρμόζεται στο τμήμα του εισοδήματος από ενοίκια μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.

Η παρέμβαση έχει στόχο να μειώσει τη φορολογική επιβάρυνση των συγκεκριμένων ιδιοκτητών, δημιουργώντας παράλληλα κίνητρα για την αξιοποίηση περισσότερων ακινήτων.

Η κυβερνητική επιδίωξη είναι μέρος του φορολογικού οφέλους να μπορέσει να μεταφερθεί και στους ενοικιαστές, μέσω της συγκράτησης ή της μείωσης των μισθωμάτων.

9. Διευρύνεται η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ

Από το 2027 επεκτείνεται η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε περισσότερους μικρούς οικισμούς της χώρας.

Η ρύθμιση αφορά περιοχές με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, ενώ για τη Δυτική Μακεδονία το όριο αυξάνεται στους 2.200 κατοίκους.

Από το μέτρο εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.

Δικαιούχοι μπορούν να είναι φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, εφόσον η φορολογητέα αξία της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Η παρέμβαση εντάσσεται στην προσπάθεια ενίσχυσης της κατοικίας και της μόνιμης εγκατάστασης σε μικρότερες περιοχές της χώρας.

10. Παράταση φορολογικών κινήτρων για ανακαινίσεις και νέες οικοδομές

Τρεις σημαντικές φορολογικές ρυθμίσεις που συνδέονται με την αγορά ακινήτων παρατείνονται, σύμφωνα με τον σχεδιασμό, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027.

Η πρώτη αφορά τη μείωση φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, με στόχο να ενθαρρυνθούν εργασίες ανακαίνισης και βελτίωσης των ακινήτων.

Η δεύτερη προβλέπει τη συνέχιση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές.

Όσο ισχύει το συγκεκριμένο καθεστώς, ο κατασκευαστής μπορεί να υποβάλει τη σχετική αίτηση ώστε, αντί της επιβολής ΦΠΑ, να εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3%.

Η τρίτη ρύθμιση αφορά την παράταση της αναστολής του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Οι παρεμβάσεις αυτές αποσκοπούν στη διατήρηση φορολογικών κινήτρων για την οικοδομική δραστηριότητα, τις μεταβιβάσεις και τις ανακαινίσεις.

11. Φόρος 15% στις αγορές κατοικιών από αγοραστές εκτός ΕΕ και ΕΟΧ

Σημαντική διαφοροποίηση σχεδιάζεται στη φορολόγηση της αγοράς κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι κρατών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

Από την 1η Ιουλίου 2027, ο φόρος μεταβίβασης για τις συγκεκριμένες αγορές προβλέπεται να αυξηθεί από το 3% στο 15%.

Η παρέμβαση αποσκοπεί στον περιορισμό των μαζικών αγορών κατοικιών από επενδυτές του εξωτερικού, ιδιαίτερα σε μια περίοδο κατά την οποία η υψηλή ζήτηση ακινήτων επιβαρύνει τη δυνατότητα πρόσβασης των νοικοκυριών στη στέγη.

Το στοίχημα της αύξησης των διαθέσιμων κατοικιών

Το σύνολο των 11 παρεμβάσεων επιχειρεί να αντιμετωπίσει τη στεγαστική κρίση από διαφορετικές πλευρές: την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, την επαναφορά κλειστών ακινήτων στην αγορά, τη δημιουργία νέων κοινωνικών κατοικιών και την παροχή φορολογικών κινήτρων για περισσότερες μακροχρόνιες μισθώσεις.

Η επιδότηση ανακαινίσεων έως 95%, τα δάνεια έως 230.000 ευρώ και οι τριετείς φοροαπαλλαγές στα ενοίκια αποτελούν βασικά εργαλεία αυτού του σχεδιασμού.

Την ίδια στιγμή, η παράταση των περιορισμών στα νέα Airbnb και οι αλλαγές στη φορολογία της αγοράς ακινήτων επιχειρούν να επηρεάσουν τη διαθεσιμότητα κατοικιών στις περιοχές όπου οι στεγαστικές πιέσεις είναι εντονότερες.

Το βασικό ζητούμενο, ωστόσο, παραμένει η ταχύτητα εφαρμογής των μέτρων και ο βαθμός στον οποίο οι παρεμβάσεις θα μεταφραστούν σε περισσότερα διαθέσιμα σπίτια και προσιτότερα ενοίκια για τα νοικοκυριά.

newmoney.gr