Δείτε τους πίνακες

Ανοδική τροχιά συνεχίζουν να καταγράφουν τα ενοίκια στην ελληνική αγορά ακινήτων, επιβεβαιώνοντας ότι το στεγαστικό πρόβλημα εξελίσσεται σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα της εποχής. Τα πρόσφατα στοιχεία της πλατφόρμας Spitogatos δείχνουν ότι το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 4,2% σε πανελλαδικό επίπεδο, με μεγαλύτερη ένταση στα μεγάλα αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη.

Ωστόσο, πίσω από τα ποσοστά κρύβεται μια πολύ πιο σύνθετη κι ανησυχητική πραγματικότητα, όπως επισημαίνει ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.

«Η ελληνική κοινωνία βρίσκεται αντιμέτωπη με μια βαθιά και πολυεπίπεδη στεγαστική κρίση, η οποία δεν περιορίζεται πλέον μόνο στα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά επεκτείνεται σχεδόν στο σύνολο της χώρας», τονίζει χαρακτηριστικά, περιγράφοντας μια κατάσταση που έχει ξεφύγει από τα στενά όρια της αγοράς και αγγίζει πλέον τον κοινωνικό ιστό.

Σύμφωνα με τον ίδιο, η κατοικία «από βασικό κοινωνικό αγαθό, εξελίσσεται σταδιακά σε δυσεύρετο και ακριβό προϊόν», καθώς οι τιμές ενοικίασης έχουν εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια. Όπως αναφέρει, την τελευταία επταετία τα ενοίκια στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σωρευτικά από 45% έως και 60%, όταν στην Ευρωπαϊκή Ένωση η αύξηση σε βάθος 15ετίας δεν ξεπερνά περίπου το 25%.

Μάλιστα, ο κ. Μπάκας υπογραμμίζει ότι «η Ελλάδα μέσα σε μόλις επτά χρόνια κατέγραψε υπερδιπλάσια ταχύτητα ανόδου σε σχέση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο δεκαπενταετίας», ενώ επισημαίνει πως μόνο το 2025 η αύξηση των ενοικίων στη χώρα μας άγγιξε το 10,1%, έναντι μόλις 3,2% στην Ε.Ε.

Η πίεση, όπως εξηγεί, δεν περιορίζεται πλέον στις «ακριβές» περιοχές. «Σήμερα καταγράφονται ακόμη και διψήφιες αυξήσεις μισθωμάτων σε συνοικίες που μέχρι πριν λίγα χρόνια αποτελούσαν οικονομική λύση», σημειώνει, τονίζοντας ότι η ακρίβεια έχει διαχυθεί σε ολόκληρη την αγορά.

Οι συνέπειες για τα νοικοκυριά είναι ήδη εμφανείς. Ο πρόεδρος της E-Real Estates αναφέρει ότι σε πολλές περιπτώσεις το κόστος ενοικίασης μιας οικογενειακής κατοικίας «προσεγγίζει ή και εξαντλεί το σύνολο ενός καλού μισθού», ενώ για μικρότερα διαμερίσματα έως 50 τ.μ. το ενοίκιο απορροφά «το 60% έως 70% του μηνιαίου εισοδήματος» των νέων.

Όπως εξηγεί, αυτή η κατάσταση αντανακλάται και στα κοινωνικά δεδομένα, καθώς «το 71,9% των νέων 18-34 ετών στην Ελλάδα εξακολουθούν να ζουν στο παιδικό τους δωμάτιο», γεγονός που κατατάσσει τη χώρα στις χειρότερες θέσεις στην Ευρώπη.

Ιδιαίτερα ανησυχητικό είναι και το εύρημα ότι «το ποσοστό ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφελείας ανέρχεται στο 42,3%», όταν στην Ευρωπαϊκή Ένωση ο μέσος όρος είναι μόλις 9,3%. Ο ίδιος τονίζει ότι αυτό σημαίνει πως σχεδόν ένας στους δύο πολίτες δυσκολεύεται να καλύψει βασικές στεγαστικές ανάγκες.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, όπως επισημαίνει, αναδύεται όλο και πιο συχνά και ο όρος «οικονομικά άστεγος». Πρόκειται, όπως εξηγεί, για πολίτες που εργάζονται και έχουν εισόδημα, αλλά «δεν επαρκεί για να καλύψει αξιοπρεπώς τις στεγαστικές τους ανάγκες».

Ο κ. Μπάκας υπενθυμίζει ότι διεθνώς θεωρείται ασφαλές όριο όταν το κόστος στέγασης δεν ξεπερνά το 30% του εισοδήματος, ωστόσο στην Ελλάδα «για μεγάλο μέρος των ενοικιαστών το ποσοστό αυτό έχει εκτοξευθεί στο 60% έως 70%», κάτι που –όπως λέει– συνιστά «βαθιά στεγαστική κρίση με κοινωνικές και δημογραφικές συνέπειες».

Την ίδια στιγμή, επισημαίνει ότι η χώρα καταγράφει ένα επικίνδυνο παράδοξο: «η Ελλάδα είναι πρωταθλήτρια Ευρώπης στο κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος», ενώ παράλληλα βρίσκεται χαμηλά στην αγοραστική δύναμη, γεγονός που επιβαρύνει ακόμη περισσότερο τα νοικοκυριά και διευρύνει τις ανισότητες.

Σε ό,τι αφορά τις πολιτικές αντιμετώπισης, ο ίδιος εκτιμά ότι τα μέτρα που έχουν ληφθεί μέχρι σήμερα «κινούνται σε σαφώς μικρότερη κλίμακα από τις ανάγκες της εποχής» και δεν καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος της κοινωνίας, δηλαδή τους ενοικιαστές, τα νέα ζευγάρια και τη μεσαία τάξη.

Όπως υπογραμμίζει, η λύση δεν μπορεί να περιορίζεται σε επιδοματικές παρεμβάσεις, αλλά απαιτεί μια συνολική προσέγγιση. Συγκεκριμένα, τονίζει την ανάγκη για «εθνική στρατηγική κατοικίας», που θα περιλαμβάνει αξιοποίηση κλειστών ακινήτων, φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις, ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας και ουσιαστική στήριξη των νέων.

Κλείνοντας, ο κ. Μπάκας ανέφερε: «Η κατοικία είναι δικαίωμα και προϋπόθεση κοινωνικής συνοχής. Αν δεν υπάρξει άμεση και γενναία παρέμβαση, το στεγαστικό πρόβλημα θα εξελιχθεί στο μεγαλύτερο κοινωνικό ζήτημα της επόμενης δεκαετίας».

Αυξήσεις σε πωλήσεις και ενοίκια

Αυξητικές τάσεις καταγράφονται στην αγορά ακινήτων στην Ελλάδα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026, σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI της Spitogatos, ο οποίος βασίζεται σε δεδομένα αγγελιών από την πλατφόρμα.

Ειδικότερα, η Μέση Ζητούμενη Τιμή (ΜΖΤ) πώλησης κατοικίας κατέγραψε ετήσια αύξηση 7,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025. Την ίδια στιγμή, η ΜΖΤ ενοικίασης σημείωσε άνοδο 4,2% σε πανελλαδικό επίπεδο.

Ισχυρότερη άνοδος στη Θεσσαλονίκη

Η ανοδική τάση παραμένει έντονη στα μεγάλα αστικά κέντρα και τα προάστιά τους. Στην Athens και την ευρύτερη Αττική, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 6,5%, ενώ στη Thessaloniki η άνοδος ήταν πιο έντονη, φτάνοντας το 9,7%.

Αντίστοιχα, στα ενοίκια καταγράφηκε αύξηση 3,9% στην Αττική και 6,6% στη Θεσσαλονίκη, με τα στοιχεία να επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη ενίσχυση της ζήτησης για κατοικία, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Πιέσεις στην προσιτότητα κατοικίας

Η μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές πώλησης σε σχέση με τα ενοίκια υποδηλώνει ενισχυμένη επενδυτική δραστηριότητα, η οποία ωθεί τις ζητούμενες τιμές ανοδικά.

Η εξέλιξη αυτή ενδέχεται να εντείνει περαιτέρω τις πιέσεις στην προσιτότητα της κατοικίας, ιδιαίτερα για τους ενοικιαστές, επιβεβαιώνοντας τις ανησυχίες που εκφράζουν παράγοντες της αγοράς.

Οι πιο ακριβές και οι πιο οικονομικές περιοχές

Τα Νότια Προάστια και οι Κυκλάδες συνεχίζουν να καταλαμβάνουν τις πρώτες θέσεις στις πιο ακριβές περιοχές της χώρας για αγορά κατοικίας, με ΜΖΤ πώλησης στα 4.167 ευρώ/τ.μ. και 4.000 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα. Ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια, η Π.Ε. Λευκάδας και η Π.Ε. Χανίων.

Στον αντίποδα, οι πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας εντοπίζονται στην Π.Ε. Καστοριάς (538 ευρώ/τ.μ.), καθώς και στις Π.Ε. Κοζάνης, Φλώρινας, Κιλκίς και Καρδίτσας.

Στον τομέα της ενοικίασης, τα Νότια Προάστια και οι Κυκλάδες παραμένουν στις υψηλότερες θέσεις, με ΜΖΤ στα 13,3 ευρώ/τ.μ. και 12,8 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, ενώ ακολουθούν το κέντρο της Αθήνας, τα Βόρεια Προάστια και ο Δήμος Θεσσαλονίκης.

Αντίθετα, οι πιο οικονομικές περιοχές για ενοικίαση κατοικίας είναι η Π.Ε. Γρεβενών (3,9 ευρώ/τ.μ.), καθώς και περιοχές της Π.Ε. Θεσσαλονίκης, Πέλλας, Ημαθίας και Κιλκίς.

Αττική: Πρωταγωνιστούν τα Νότια Προάστια

Στην Αττική, τα Νότια Προάστια κυριαρχούν στις πιο ακριβές περιοχές. Η Βουλιαγμένη βρίσκεται στην κορυφή με ΜΖΤ πώλησης 7.333 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Βούλα, το Ελληνικό, η Γλυφάδα και το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας.

Στις πιο οικονομικές περιοχές συγκαταλέγονται ο Βαρνάβας, η Αγία Βαρβάρα, τα Πατήσια, οι Αχαρνές και η περιοχή Λεωφόρος Πατησίων-Αχαρνών.

Στα ενοίκια, η Βουλιαγμένη καταγράφει και πάλι τις υψηλότερες τιμές (20,6 ευρώ/τ.μ.), ενώ πιο προσιτές επιλογές αποτελούν ο Άγιος Στέφανος, το Καματερό, οι Άγιοι Ανάργυροι, το Πέραμα και οι Αχαρνές.

«Ανεβαίνουν» και οι πιο λαϊκές περιοχές

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιοχές που καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις. Στην Αττική, σημαντική άνοδος σημειώνεται στον Υμηττό, τη Δροσιά, τον Ταύρο, τη Δάφνη και την Αγία Βαρβάρα.

Στον τομέα των ενοικίων, αυξήσεις καταγράφονται σε περιοχές όπως το Πέραμα, οι Αχαρνές και το Χαϊδάρι, γεγονός που υποδηλώνει τη μετατόπιση της ζήτησης προς πιο οικονομικές γειτονιές.

Θεσσαλονίκη: Δυναμική αγορά με μεγάλες αποκλίσεις

Στη Θεσσαλονίκη, οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας είναι η Καλαμαριά, το κέντρο της πόλης και η Πυλαία, ενώ στα ενοίκια ξεχωρίζουν το κέντρο, η περιοχή Βαρδάρης-Λαχανόκηποι και οι 40 Εκκλησιές-Ευαγγελίστρια.

Αντίθετα, πιο οικονομικές επιλογές εντοπίζονται στα προάστια, όπως η Καλλιθέα, η Μυγδονία και τα Βασιλικά για αγορά, καθώς και το Ωραιόκαστρο, η Μίκρα και τα Βασιλικά για ενοικίαση.

Την ίδια στιγμή, έντονη δυναμική καταγράφεται σε περιοχές όπως η Ξηροκρήνη-Παναγιά Φανερωμένη, η Σταυρούπολη και η Χαλάστρα, ενώ στις ενοικιάσεις ξεχωρίζουν η Θέρμη και η Μενεμένη.

Στεγαστικά δάνεια: Υψηλά ποσοστά έγκρισης

Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, η εικόνα στην αγορά στεγαστικών δανείων παραμένει ισχυρή. Ο δείκτης Loan-To-Value (LTV) εμφανίζεται αυξημένος σε όλες τις κατηγορίες δανείων, με τη μεγαλύτερη άνοδο να καταγράφεται στα δάνεια ύψους 50.000–70.000 ευρώ.

Παράλληλα, η πλειονότητα των δανειοληπτών λαμβάνει το σύνολο του αιτούμενου ποσού, με τα υψηλότερα ποσοστά πλήρους εκταμίευσης να καταγράφονται στις κατηγορίες 50.000–70.000 ευρώ, 70.000–100.000 ευρώ και 150.000–200.000 ευρώ.

Ωστόσο, μεγαλύτερες αποκλίσεις παρατηρούνται στα δάνεια 100.000–150.000 ευρώ και 200.000–300.000 ευρώ, όπου ένα σημαντικό ποσοστό δεν λαμβάνει το σύνολο της χρηματοδότησης που αιτείται.