Ακίνητα: Αλλάζουν όλα σε ΕΝΦΙΑ, ενοίκια και τετραγωνικά μέσω του ΜΙΔΑ

Κατάργηση ΕΝΦΙΑ για 650.000 ιδιοκτήτες, τέλος στα μετρητά για ενοίκια και διορθώσεις τετραγωνικών χωρίς πρόστιμα

Λιγότερο ΕΝΦΙΑ για περίπου 1 εκατομμύριο φορολογούμενους, δυνατότητα διόρθωσης των τετραγωνικών χωρίς αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα, υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών και νέες υποχρεώσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές φέρνει το νέο τοπίο στη φορολογία των ακινήτων. Οι αλλαγές ξεκινούν από το φθινόπωρο και ξεδιπλώνονται έως το 2027, με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) να βρίσκεται στο επίκεντρο.

Πρώτον, όπως ανακοίνωσε από τη ΔΕΘ ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, από το 2027 η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για την κύρια κατοικία επεκτείνεται σε ακόμη 131 οικισμούς, καλύπτοντας συνολικά 12.855 οικισμούς. Από τον συγκεκριμένο φόρο απαλλάσσονται 650.000 ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία.

Η απαλλαγή δίνεται με προϋποθέσεις: ο δικαιούχος πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο, φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και το ακίνητο να έχει δηλωθεί ως κύρια κατοικία στη φορολογική δήλωση. Παράλληλα μπαίνει περιουσιακός «κόφτης», καθώς κατοικίες συνολικής φορολογητέας αξίας άνω των 400.000 ευρώ μένουν εκτός.

Διορθώσεις χωρίς πρόστιμα

ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ

Κάτι πολύ καλό έρχεται για το ζώδιό σας έως τις 27 Σεπτεμβρίου

Η δεύτερη αλλαγή μπορεί να αποδειχθεί εξίσου σημαντική για χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν διαφορές στα τετραγωνικά των ακινήτων τους. Ε9, Κτηματολόγιο και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου δεν εμφανίζουν πάντοτε την ίδια επιφάνεια, δημιουργώντας μια εκκρεμότητα που αρκετοί αποφεύγουν να διορθώσουν υπό τον φόβο ότι θα βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικό ΕΝΦΙΑ, πρόστιμα και προσαυξήσεις. Με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ προβλέπεται δυνατότητα δήλωσης των πραγματικών επιφανειών χωρίς αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ πενταετίας, χωρίς πρόστιμα ανακρίβειας και χωρίς τόκους εκπρόθεσμης καταβολής. Ετσι, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να αποκαταστήσει την πραγματική εικόνα του ακινήτου χωρίς η διόρθωση να ανοίγει αυτομάτως έναν λογαριασμό για τα προηγούμενα χρόνια.

Υπάρχει μάλιστα όφελος και προς την αντίθετη κατεύθυνση. Εφόσον η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου εμφανίζει λιγότερα πραγματικά τετραγωνικά από εκείνα που αναγράφονται στη δήλωση του Κτηματολογίου, προβλέπεται ο ΕΝΦΙΑ από το 2027 να μπορεί να υπολογιστεί με βάση τη μικρότερη πραγματική επιφάνεια. Αυτό σημαίνει ότι η τακτοποίηση των στοιχείων δεν αφορά μόνο όσους έχουν «ξεχασμένα» τετραγωνικά, αλλά και ιδιοκτήτες που ενδεχομένως σήμερα φορολογούνται για μεγαλύτερη επιφάνεια από την πραγματική.

Η πληρωμή ενοικίου

Η τρίτη αλλαγή αφορά σχεδόν κάθε ιδιοκτήτη που εισπράττει ενοίκιο και κάθε νοικοκυριό που νοικιάζει σπίτι. Από την 1η Ιουλίου του 2027 τα ενοίκια θα πρέπει να εξοφλούνται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του ιδιοκτήτη.

Ο λογαριασμός θα δηλώνεται στην ΑΑΔΕ μέσω του ΜΙΔΑ και η πληρωμή θα αφήνει πλέον τραπεζικό αποτύπωμα. Η αλλαγή αυτή βάζει τέλος στην πρακτική της εξόφλησης του μισθώματος με μετρητά, τουλάχιστον για όσους δεν θέλουν να χάσουν φορολογικά ή κοινωνικά δικαιώματα. Και εδώ υπάρχει μια σημαντική παγίδα, καθώς οι συνέπειες δεν περιορίζονται στον ιδιοκτήτη. Εάν το ενοίκιο δεν καταβάλλεται με τον προβλεπόμενο τρόπο, ο εκμισθωτής χάνει την έκπτωση 5% που αναγνωρίζεται επί των εισπραχθέντων μισθωμάτων για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης και άλλες λειτουργικές ανάγκες του ακινήτου. Αυτό πρακτικά σημαίνει μεγαλύτερο φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια. Ο ενοικιαστής, από την πλευρά του, κινδυνεύει να χάσει κοινωνικές παροχές που συνδέονται με τη μίσθωση, μεταξύ των οποίων η επιδότηση και η επιστροφή ενοικίου.

Η τέταρτη αλλαγή αφορά τις δηλώσεις των μισθώσεων. Με τη λειτουργία του ΜΙΔΑ, οι νέες μισθώσεις θα πρέπει να περνούν στο μητρώο εντός τριών μηνών από την έναρξή τους, ενώ αντίστοιχη υποχρέωση δημιουργείται και για τις δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων σε παιδιά, γονείς, άλλους συγγενείς ή τρίτα πρόσωπα. Για τις μισθώσεις αγροτικής γης η προθεσμία περιορίζεται στους δύο μήνες. Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή, καθώς οι παραλείψεις ή τα λάθη συνοδεύονται από πρόστιμα.

Για εκπρόθεσμη δήλωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης προβλέπεται πρόστιμο 500 ευρώ. Ανακριβής δήλωση μίσθωσης που χρησιμοποιείται για την παράνομη είσπραξη επιδόματος ή επιδότησης μπορεί να κοστίσει 1.000 ευρώ, ενώ αν υπάρχει ανακρίβεια χωρίς να έχει χρησιμοποιηθεί για παράνομη λήψη παροχής, το πρόστιμο περιορίζεται στα 100 ευρώ.

Το σημαντικό είναι ότι η ευθύνη δεν σταματά πλέον στην πόρτα του ιδιοκτήτη. Τα πρόστιμα για μη δήλωση ή ανακριβή δήλωση μίσθωσης προβλέπεται να βαρύνουν τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον ενοικιαστή, ενώ στις δωρεάν παραχωρήσεις μπορεί να επιβαρύνονται τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και εκείνος που χρησιμοποιεί το ακίνητο.

Η πέμπτη αλλαγή αφορά την «τιμή» που θα βλέπει σταδιακά η Εφορία για κάθε ακίνητο. Το ΜΙΔΑ δεν θα χρησιμοποιείται μόνο για μισθώσεις και τετραγωνικά, αλλά θα τροφοδοτεί με στοιχεία και τον νέο μηχανισμό προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών. Σε πρώτη φάση ο σχεδιασμός προβλέπει μεγαλύτερη προσέγγιση των αντικειμενικών αξιών στις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Σε δεύτερο χρόνο, η κατεύθυνση είναι η αξιοποίηση πραγματικών δεδομένων της αγοράς, τα οποία θα συλλέγονται από την ΑΑΔΕ μέσω του ΜΙΔΑ, αλλά και από άλλες πηγές του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Πηγή: newmoney.gr